La tasa hipotecaria diaria tocó 7.45% el jueves —su nivel más alto en más de dos años— y el bono del Tesoro a 10 años cerró en 5.17%, máximo desde 2007. Y sin embargo, el jueves también se publicó esto: las ventas de casas nuevas en EE.UU. saltaron a 684,000 en agosto, su mayor nivel en 8 meses, con el precio mediano 5.8% más barato que hace un año. La paradoja tiene explicación: los constructores están recortando precios para mover inventario… y en Florida los seguros de vivienda bajan hasta 20%.
La obra nueva rompe la racha: 684,000 ventas, máximo en 8 meses
El dato lo publicó el jueves el Census Bureau: las ventas de casas unifamiliares nuevas llegaron a 684,000 unidades a tasa anual (SAAR) en agosto, +6.4% frente a julio —revisado a 643,000— y -2.0% interanual. Es el nivel más alto desde diciembre de 2025 y superó con holgura el consenso de ~615,000 (Reuters; Census).
El porqué está en los precios: el precio mediano de venta fue US$393,700, -5.8% interanual, y el precio promedio cayó -8.8% hasta US$478,700. El 38% de los constructores reportó recortes de precios en septiembre para mover inventario (Inman / NAHB). El inventario quedó en 483,000 casas, equivalentes a 8.5 meses de oferta (bajó de 9.0 en julio). Y el dato regional que me importa: el Sur —que incluye a Florida— subió +6.9% en el mes.
La lectura es directa: la obra nueva está capturando la demanda mientras la reventa se congela con el crédito caro. Quien compra con capital o con los incentivos del constructor no compite por la hipoteca: compite por el activo, y hoy el activo nuevo está más barato que hace un año.
El costo oculto de Florida se desinfla: seguros hasta 20% más baratos
El seguro de vivienda —la gran objeción de compra en Florida durante años— sigue bajando. El 22 de septiembre, el comisionado de seguros Mike Yaworsky aprobó recortes para más de 62,000 pólizas: One Alliance North America -10.4% (17,148 pólizas), Safe Harbor -4.1% (10,501), Unique -3.2% (8,266) y Vyrd -10.4% (26,751). El promedio solicitado de los últimos 30 días es -4.8%, frente a -1.1% hace un año (Florida OIR).
Y lo más relevante para el sur de la Florida: Kin Insurance anunció recortes promedio de más del 20% para asegurados nuevos y actuales en Broward, Miami-Dade y Palm Beach. Según S&P Global, Florida fue el único estado con baja de tarifas en 2025 (-0.92%), frente a un promedio nacional de +5.5%.
Es el tercer año de desinflación del costo del seguro tras las reformas de 2022-2023. Menos costo de seguro = menor costo de propiedad = mejor matemática de inversión.
El crédito, peor que nunca: 7.45% diario y el bono a 10 años en 5.17%
Del otro lado, el crédito no da tregua. El promedio diario de Mortgage News Daily llegó a 7.45% para la hipoteca a 30 años el jueves 24 —por encima del 7.03% semanal de Freddie Mac que cubrí ayer (TheStreet). La encuesta de la Mortgage Bankers Association (semana terminada el 18 de septiembre) puso la tasa contrato en 7.12%, su nivel más alto desde mayo de 2024: las solicitudes de compra cayeron 1%, los refinanciamientos 3% y la participación de las hipotecas de tasa ajustable (ARM) subió a 9.8% —la gente está migrando a ARMs para escapar del 7%+ (MBA).
El motor: el bono del Tesoro a 10 años cerró el viernes en 5.17% —el jueves tocó intradía 5.223%, su nivel más alto desde junio de 2007— y el bono a 30 años ronda 5.46-5.50%, máximo desde 2004 (Seeking Alpha; TalkMarkets). El PMI compuesto flash de S&P Global saltó a 58.4 en septiembre —el crecimiento empresarial más rápido de EE.UU. en más de 5 años— y el mercado ya asigna ~70% de probabilidad a otra alza de la Fed el 28 de octubre (CME FedWatch). El índice dólar (DXY) cerró la semana sobre 101, máximo de dos meses (Reuters).
Traducción para el inversionista: la reventa financiada está en su peor momento en dos años, pero eso no toca a quien compra con capital. Y en Miami, los internacionales ya son más de la mitad de las compras de lujo —compran en efectivo.
LatAm: el peso colombiano da una ventana; México y Argentina presionan
Colombia: la TRM vigente hoy sábado 26 de septiembre es $3,306.86 —bajó -$22.75 (-0.68%) frente a los $3,329.61 del viernes (tracker de TRM; vigente del 26 al 28 de septiembre). El dólar se abarata en pesos: ventana para dolarizar antes de que la presión fiscal vuelva a devaluar. Porque el fondo no cambió: la inflación de agosto fue 6.24%, el sondeo Reuters del 25-sept dice que 19 de 27 analistas esperan que el Banco de la República mantenga el 12.00% el 30 de septiembre (Reuters), y BBVA Research ve un déficit fiscal de 7.4% del PIB en 2026 y 8.1% en 2027 (BBVA Research). Colombia ya lidera la compra de preconstrucción en Miami: sus inversionistas entienden que cada TRM más alta es Miami más caro.
México: el peso cerró el viernes en 17.7072 (FIX oficial), rompiendo tres jornadas negativas, pero acumuló en la semana -3.06%, su peor desempeño desde marzo —y ya se alejó ~5.4% del mínimo anual de 16.8573 del 4 de septiembre. La inflación de la primera quincena de septiembre se aceleró a 3.42% anual (subyacente en 3.79%) (El CEO). El dólar sigue «barato» para un mexicano (~17.7), pero la tendencia desde el 4 de septiembre dice que la ventana se está cerrando. Lo advertí el miércoles en 17.30.
Argentina: las reservas del BCRA cerraron el viernes en u$s48,245 millones, el nivel más bajo de septiembre —cayeron u$s600M en una sola jornada y u$s1,553M en la semana, sobre todo por el pago de u$s800M al FMI (Killbait/BCRA). El riesgo país tocó 611 puntos, su máximo desde marzo (Notinac). El dólar blue cerró en $1,560 para la venta, estable en el récord (El Observador). El FMI inició la tercera revisión del programa, que podría destrabar u$s900 millones, pero quedan vencimientos por u$s840M en noviembre y u$s344M en diciembre (Cholila Online). La cuenta sigue vigente: el incentivo a dolarizarse permanece intacto.
Y Brickell sigue levantando torres para el capital global
La semana también trajo el anuncio de una nueva torre de 60 pisos con 183 residencias de marca en Brickell, frente al río Miami, con valor estimado de ~US$650 millones y ventas previstas para 2027 (Carscoops). Se suma a la fila de residencias con marca automotriz que ya son sello de Miami. El capital global no está esperando a que el crédito se abarate: está comprando el activo.
Mi criterio como asesora
Invierte con datos, no con hype. La semana cierra con una paradoja que es, en realidad, una oportunidad con fecha de vencimiento: el crédito más caro en dos años convive con la obra nueva más barata en un año y el seguro más barato en años. Quien depende de la hipoteca paga más que nunca; quien compra con capital —o con los depósitos por etapas de la preconstrucción— fija el precio de 2026 mientras los constructores recortan para mover inventario.
Y el reloj corre en dos frentes: la Fed podría subir de nuevo el 28 de octubre (el mercado le da ~70% de probabilidad) y las monedas latinas siguen bajo presión —el peso colombiano hoy da una ventana en $3,306.86, el mexicano se alejó 5.4% de su mejor nivel en tres semanas y el argentino pierde reservas cada semana. Nada de esto promete rendimientos: lo que sí dice la matemática es que esperar con crédito caro y moneda débil es la jugada más cara de todas.
¿Quieres analizar si este momento encaja en tu estrategia? Escríbeme MIAMI por WhatsApp y agendamos una llamada de 15 minutos.
— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
Más análisis como este, cada día, en el blog Radar Miami.
