Hoy te traigo el dato que mejor resume este mercado: hasta septiembre, Miami-Dade ya sumó 24 ventas de US$30 millones o más y batió el récord de todo 2025 en solo nueve meses. Y al mismo tiempo, las ventas totales cayeron 2% en el mes porque la hipoteca se disparó. Si estás evaluando comprar apartamento en Miami, mi lectura es esta: no hay un solo mercado, hay dos — el del efectivo, que rompe récords, y el financiado, que negocia — y tu estrategia para invertir en Miami cambia por completo según en cuál de los dos te pares.
Invertir en Miami: el récord de US$30M+ que publicó MIAMI Realtors
Las estadísticas de septiembre de 2026, publicadas el 16 de octubre por MIAMI Realtors junto a RWorld, registran 24 cierres de casas y condominios de US$30 millones o más en los primeros nueve meses del año, un 14,3% por encima del récord anterior de 21 ventas logrado en todo 2025; al ritmo actual, el condado va camino a 32 operaciones de ese nivel al cierre de 2026 (MIAMI Realtors + RWorld, estadísticas de septiembre vía PR Newswire). El sur de la Florida promedia además una venta de US$10 millones por día, y en Miami el 82% de los condos de US$1 millón o más se pagaron en efectivo en 2025.
¿Y el resto del mercado? Septiembre cerró con 1.733 ventas totales en Miami-Dade, 2% menos que hace un año: las casas bajaron 4,7% a 824 operaciones y los condos subieron 1% a 909. El segmento que más creció fue el más accesible: los condos entre US$300.000 y US$400.000 vendieron 14,5% más, hasta 182 unidades. La propia asociación atribuye la baja a tres factores: las tasas hipotecarias subieron casi 0,6 puntos desde inicios de septiembre hasta 7,46% el 13 de octubre en su medición, el inventario sigue limitado en ciertos rangos de precio y la incertidumbre del estado de emergencia del 6 de octubre por el huracán Isaias movió cierres, aunque el sur de la Florida quedó fuera de los 29 condados afectados. Mi traducción: el dinero grande no está esperando a la Fed; el que espera es el comprador que depende de un préstamo.
Precios firmes e inventario cayendo: casas en 5,1 meses y condos en 12,3 meses
Los precios no cedieron. El precio mediano de una casa en Miami-Dade llegó a US$692.000 en septiembre, 4,06% más que los US$665.000 de hace un año, y acumula alzas en 175 de los últimos 179 meses, con una apreciación de 300,7% desde 2011. El condo mediano marcó US$417.090, apenas 0,69% menos que hace un año, y se mantuvo plano o al alza en 166 de los últimos 184 meses (MIAMI Realtors + RWorld, septiembre 2026).
El inventario total cayó por octavo mes consecutivo: 16.242 listados activos al cierre de septiembre, 10,1% menos que hace un año, con las casas en 4.536 unidades (-16,6%) y los condos en 11.706 (-7,24%). Pero la oferta se parte en dos: las casas tienen 5,1 meses de inventario — mercado de vendedor — y los condos existentes 12,3 meses — mercado de comprador — frente a un equilibrio que la asociación ubica entre 6 y 9 meses. Otros dos datos que yo miro antes de negociar por ti: el vendedor mediano recibió 95% de su precio original en casas y 94% en condos, y el efectivo representó 38,3% de todos los cierres del condado — 49,4% en condos — frente a cerca de 27% a nivel nacional. Las ventas en dificultades fueron apenas 0,5% del total: esto no es un mercado en crisis, es un mercado selectivo.
Florida confirma la misma foto: segundo mes de baja con la hipoteca en 7,40%
El dato estatal, publicado el mismo 16 de octubre por Florida Realtors, cuenta la misma historia con más alcance: en septiembre se cerraron 20.537 ventas de casas existentes en toda Florida, 3,5% menos que hace un año, y 7.179 de condo-townhouse, prácticamente planas (-0,1%); en el tercer trimestre completo, las casas sumaron 65.904 (+0,2%) y los condos 22.664 (+3,1%). La mediana estatal quedó en US$415.000 para casas (+1,2%) y US$293.500 para condo-townhouse (-1,8%), con 4,4 meses de oferta en casas y 7,7 meses en condos (Florida Realtors, mercado de septiembre y tercer trimestre de 2026).
El economista jefe de Florida Realtors, Brad O’Connor, lo dijo sin rodeos: las tasas hipotecarias son la historia más grande del mercado, septiembre fue el segundo mes seguido con baja anual en ventas de casas, y el mercado perdió impulso pero no se cayó, con precios e inventario estables y el segmento alto rindiendo bien. A nivel nacional, las ventas existentes subieron 2,2% anual a un ritmo de 3,99 millones y la mediana llegó a US$417.500, su mes 39 seguido de alza anual. En tasas, mi referencia oficial sigue siendo la encuesta semanal de Freddie Mac: fija a 30 años en 7,40% y a 15 años en 6,71% en la semana terminada el 15 de octubre. La Fed decide el 27 y 28 de octubre: su presidente, Kevin Warsh, dijo el 16 de octubre en Bangkok que la Fed entregará estabilidad de precios y que no prejuzga las reuniones de octubre y diciembre, y tras sus palabras las apuestas a una suba en octubre cayeron por debajo de 15%, con diciembre como la fecha que el mercado ve para el próximo movimiento (AP, declaraciones de Warsh en Bangkok). Yo no construyo tu compra sobre una pausa: la modelo con 7,40% y dejo que cualquier baja sea ganancia, no requisito.
Qué hago yo con estos dos mercados si voy a comprar apartamento en Miami
Con 12,3 meses de oferta en condos existentes, ahí negocio: tiempo para revisar finanzas del edificio, reservas y cuotas especiales con calma, y margen real para pedir. Ojo con un filtro que se endureció: solo 21 de los 2.397 edificios de condo del sur de la Florida están aprobados para préstamos FHA (0,9%, según datos del Departamento de Vivienda citados por MIAMI Realtors), así que la financiabilidad se verifica edificio por edificio — y yo te confirmo ese punto antes de que pongas un depósito, no después.
En preventa, la lógica es otra: fijas el precio de hoy en dólares, pagas por etapas durante la obra y no dependes de calificar una hipoteca al 7,40% si compras con capital, que es como compra buena parte del mercado — recuerda que los compradores internacionales fueron el 49% de las ventas de obra nueva en el sur de la Florida en el periodo de 18 meses terminado en julio de 2025, según el reporte global de la propia asociación. En Brickell Miami sigo cruzando precio de preventa en Brickell contra renta real, incluida la renta por Airbnb en los desarrollos que lo permiten, porque con un condo mediano en US$417.090 la cuenta de renta se arma con números de hoy, no con promesas. Y conecto este dato con la presión de costos que te vengo contando: los precios de importación subieron 8,1% anual, así que construir lo mismo mañana no sale más barato que fijarlo hoy.
El espejo latino: Colombia mantiene la ventana y México suma seis semanas a la baja
En Colombia no hubo movimiento de fin de semana: la TRM vigente para hoy domingo 18 de octubre es de $3.174,67 por dólar, la misma del sábado, con vigencia hasta el lunes 19, y octubre mantiene su tendencia bajista desde el máximo de $3.312,84 del día 1 (TRM oficial del 18 de octubre). Para quien evalúa invertir en Miami desde Colombia, el peso fuerte abarata cada etapa de una preventa que conviertas hoy: el mismo depósito en dólares te cuesta hoy cerca de 4% menos en pesos que a comienzos de mes.
En México la señal es de cuidado: el peso cerró el viernes 17 de octubre en 18,5045 por dólar y completó su sexta semana consecutiva a la baja, la racha negativa más larga del año, tras tocar 18,6060 en la semana, un nivel no visto desde noviembre de 2025, con el tipo FIX de Banxico en 18,4930 (cierre semanal del peso, 17 de octubre). Detrás está el mismo guion: la inflación de Estados Unidos reavivó la expectativa de otra suba de la Fed hacia fin de año y el diferencial entre Banxico, en 6,50%, y la Fed, en 3,75%–4,00%, quedó en mínimos. Si tu plan es invertir en Miami desde México, mi recomendación práctica es ordenar los movimientos por hitos y no dejar todo tu capital expuesto a una sola semana cambiaria.
Mi criterio como asesora: elige tu mercado antes de elegir tu unidad
Mi criterio, en primera persona porque soy yo quien firma esta lectura contigo: invierte con datos, no con hype. Septiembre dejó la foto completa — récord de lujo en efectivo, precios firmes con casas en US$692.000, inventario total cayendo 10,1% y una oferta partida entre 5,1 y 12,3 meses — y esa foto premia a quien entra con estrategia, no a quien espera el titular perfecto. Nunca te voy a prometer rendimientos garantizados. Sí te prometo esto: yo te confirmo la lista de precios vigente, la disponibilidad real, si el edificio permite Airbnb y si es financiable, con la fuente sobre la mesa, antes de que firmes nada.
Empieza por mi guía para invertir en Miami, trae tu caso con tu capital y tu país, y lo vemos antes de que la Fed decida el 28 de octubre. Escríbeme MIAMI por WhatsApp y lo revisamos en una llamada de 15 minutos. Más análisis diario en Radar Miami.
— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
