Miami-Dade ya acumula 194 ventas de US$10 millones o más en los primeros 8 meses de 2026 —14.1% por encima de todo el año 2025— y va en camino a unas 291, que romperían el récord de 230 de 2021. Mientras tanto, el 37.8% de todas las compras en Miami se pagan en efectivo, frente al 27% del promedio nacional, y el 82% de los condos de US$1M+ se compraron cash en 2025. La hipoteca semanal subió a 7.03%, su nivel más alto desde enero de 2025, y un gobernador de la Fed dice que la asequibilidad está en su peor momento en 21 años. La conclusión es simple: la hipoteca cara no toca a quien compra con capital — y Miami es el mercado donde el capital manda.
El ultra-lujo rompe récords: 194 ventas de US$10M+ en 8 meses
Las estadísticas de agosto publicadas por MIAMI REALTORS® + RWorld son contundentes: con 194 ventas de US$10 millones o más hasta agosto, Miami-Dade ya superó en 14.1% las 170 transacciones de todo 2025. Al ritmo actual cerraría 2026 con unas 291 ventas de ese nivel —muy por encima del récord de 230 fijado en 2021 durante la fiebre pandémica (MIAMI Realtors).
El sur de la Florida promedia una venta de US$10M por día y fue el mercado ultra-lujo #1 de EE.UU. en 2025. Y no es solo el lujo: en agosto el precio mediano de la casa unifamiliar en Miami-Dade llegó a US$680,000 (+3.8% interanual), con precios al alza en 174 de los últimos 178 meses. Los vendedores recibieron en promedio el 95% del precio de lista y el tiempo de listado a contrato se aceleró a 40 días (frente a 51 el año pasado). Las ventas en problemas (distressed) son apenas el 0.3% del total —en 2009 eran el 70%.
El inventario total cayó 12.1% interanual a 15,825 propiedades activas —séptimo mes consecutivo de caída—. Con solo 4.9 meses de oferta en casas unifamiliares, Miami sigue siendo un mercado de vendedores en ese segmento.
El efectivo manda: 37.8% de las compras son cash (50.5% en condos)
Este es el dato que me importa como asesora de inversionistas internacionales: las compras en efectivo representaron el 37.8% de todas las ventas cerradas en Miami en agosto, por encima del 35.6% de hace un año y muy lejos del 27% nacional. En condos existentes, más de la mitad (50.5%) se pagaron cash. Y MIAMI Realtors confirma que Miami lidera EE.UU. en compras al contado porque los compradores extranjeros —que tienden a comprar en efectivo— hacen de Miami el mercado inmobiliario americano por excelencia (MIAMI Realtors).
Lo dicen los números de la construcción nueva: el 49% de las ventas de construcción nueva y preconstrucción en el sur de la Florida fueron a compradores internacionales en los 18 meses terminados en julio de 2025, con compradores de 73 países. Por eso los internacionales ya son más de la mitad de las compras de lujo.
La hipoteca no da tregua: 7.03% semanal, máximo desde enero de 2025
Del otro lado del mercado, el crédito vive su peor momento en dos años. Freddie Mac reportó la hipoteca a 30 años en 7.03% para la semana terminada el 24 de septiembre —quinta subida consecutiva y la primera lectura semanal en o sobre 7% desde el 16 de enero de 2025 (Freddie Mac / PMMS). El promedio diario de Mortgage News Daily tocó 7.49% el viernes 25 (MND). El bono del Tesoro a 10 años rondó el 5.18% y el gobernador de la Fed Michael Barr dijo que un índice de asequibilidad cayó a su nivel más bajo en 21 años en julio de 2026 (Catenaa). El mismo comunicado de MIAMI Realtors pone el 30 de septiembre como próxima fecha clave: el bono sigue en máximos de 19 años y cubrí el jueves la paradoja del crédito caro con la obra nueva barata.
Traducción: el comprador financiado está peor que nunca; el comprador con capital está en su mejor momento relativo. Y en Miami, el comprador con capital es la norma, no la excepción.
LatAm: el peso colombiano perdió 3.6% en una semana; México y Argentina bajo presión
Colombia: la TRM de este fin de semana (26–28 de septiembre) es $3,306.86 —bajó -$22.75 (-0.68%) frente al viernes— pero el contexto es que el dólar ganó +$113.94 (+3.57%) en la semana, desde $3,192.92 el lunes hasta $3,329.61 el viernes (tracker de TRM). Cada dólar más alto es Miami más caro para el colombiano. Y el miércoles el Banco de la República decide su tasa: Bloomberg Economics espera que la mantenga en 12% con orientación restrictiva (Bloomberg Línea). Las proyecciones de Bancolombia/Cibest para 2027 no tranquilizan: dólar promedio de $3,331, déficit fiscal de 7.9% del PIB y desempleo promedio de 9.1% (ABC Economía).
México: el FIX del viernes fue 17.71 pesos por dólar, tras la peor semana del peso desde marzo (-3.06%) y un avance del dólar de 4.34% en el mes (Mi Bolsillo / Banxico). La ventana en 17.30 que advertí el miércoles se está cerrando.
Argentina: el dólar blue cerró el sábado en $1,560 para la venta, estable en la zona récord, y el mayorista marcó un nuevo máximo nominal de $1,525.50. Las reservas del BCRA cayeron a u$s48,242 millones, el mínimo de septiembre —u$s600M en una sola jornada por el pago de u$s800M al FMI— y el Banco Central evitó comprar reservas el viernes (cuarta vez en el año): en septiembre acumuló apenas u$s232M contra u$s2,162M en julio (DiarioYA; Examedia). El incentivo a dolarizarse permanece intacto.
Mi criterio como asesora
Invierte con datos, no con hype. Con la hipoteca sobre el 7% y la asequibilidad en su peor nivel en 21 años, el mercado de Miami se está dividiendo en dos: el que depende del crédito (frenado) y el que compra con capital (acelerando, con récords de lujo y el 95% del precio de lista). Los internacionales ya representan casi la mitad de la preconstrucción. El inventario sigue cayendo por séptimo mes y los vendedores no necesitan rebajar.
Y el reloj corre en pesos: el colombiano perdió 3.6% de poder de compra en una semana, el mexicano su peor semana desde marzo y el argentino ve sus reservas en mínimos de septiembre. Esperar no es neutral: cada semana con la moneda local débil es Miami más caro. Eso sí: nada de esto promete rendimientos —lo que promete es la matemática de comprar el activo cuando el capital manda y el inventario escasea.
Nota de temporada: en los trópicos no hay nada que amenace a la Florida esta semana (las tormentas Fay y Gonzalo se debilitan en el Atlántico, lejos de EE.UU.) —un riesgo menos en la ecuación de compra (Caplin News / FIU).
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— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
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