Miami no es un solo mercado: son dos, y en septiembre se movieron en direcciones opuestas. Las casas unifamiliares de Miami-Dade quedaron con 5,1 meses de oferta —mercado del vendedor— y una mediana de US$692.000 que subió 4,06% en el año. Los condominios quedaron con 12,3 meses de oferta —mercado del comprador— y una mediana de US$417.090 prácticamente plana. Entre una mediana y la otra hay US$274.910 de diferencia y, sobre todo, dos estrategias distintas para invertir en Miami. Hoy, domingo y sin mercados cambiarios abiertos, te ordeno esa foto completa antes de la semana en que la Reserva Federal decide.
Invertir en Miami en septiembre: casas que se aprietan, condos que se negocian
El reporte de septiembre de MIAMI Realtors, publicado el 16 de octubre, cierra el mes con 1.733 ventas totales en Miami-Dade, 2,0% menos que hace un año, pero con el volumen de dinero subiendo: solo en el condado se negociaron unos US$1.800 millones, 15,41% más que en septiembre de 2025, y en los cinco condados del sur de la Florida el volumen llegó a US$5.150 millones (+11,04%) con 5.885 ventas. Menos operaciones, más capital por operación: esa es la primera señal de que el freno no es falta de dinero, es falta de acuerdo entre comprador y vendedor en ciertos segmentos (MIAMI Realtors y RWorld, estadísticas de septiembre de 2026 en Miami-Dade, vía PR Newswire y PFS Realty, 19 de octubre de 2026: mercado inmobiliario de Miami en septiembre de 2026, con datos de MIAMI Realtors).
En casas unifamiliares se cerraron 824 ventas (-4,7% interanual), la mediana subió a US$692.000 (+4,06%), el inventario cayó 16,6% hasta 4.536 propiedades y la oferta quedó en 5,1 meses —la asociación clasifica como equilibrado el rango de 6 a 9 meses, así que esto es mercado del vendedor—. Las casas entraron en contrato en una mediana de 41 días, más rápido que los 50 días de hace un año, y los vendedores obtuvieron el 95% de su precio original de lista. En condominios y townhomes pasó lo contrario: 909 ventas (+0,6%), mediana de US$417.090 (-0,69%, prácticamente estable), inventario de 11.706 propiedades equivalente a 12,3 meses de oferta, 67 días hasta el contrato, 102 días hasta el cierre y vendedores recibiendo el 94% del precio pedido. Y un dato que me parece clave: el segmento de condos entre US$300.000 y US$400.000 vendió 182 unidades, 14,5% más que las 159 de hace un año.
Fuera de Miami-Dade el contraste se repite. En Broward, la mediana del condo cayó 14,5% hasta US$235.000, con 851 ventas (-12,5%) y 10,2 meses de oferta; en Palm Beach, la mediana de la casa subió 6,7% hasta US$656.000 con apenas 3,6 meses de oferta. Arriba de todo, el lujo extremo ni se enteró del freno: Miami-Dade ya suma 24 ventas por encima de US$30 millones en nueve meses, más que las 21 de todo 2025 (ClearPath Realty, nota de mercado de Miami-Dade de octubre de 2026, con fuentes de MIAMI Realtors).
Comprar apartamento en Miami: el cuello de botella ya no es solo el precio, es el edificio
Si tu plan es comprar apartamento en Miami con financiamiento, hay un cambio de reglas que debes conocer antes de enamorarte de una unidad en reventa. Desde el 3 de agosto de 2026, Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron para muchos préstamos de condominios la opción de revisión limitada del edificio, y solo 21 de los 2.397 edificios de Miami-Dade, Broward y Palm Beach —el 0,9%— están aprobados para préstamos de la Administración Federal de Vivienda, según datos del Departamento de Vivienda citados por MIAMI Realtors. En la práctica: en un edificio antiguo, el problema puede no ser tu crédito ni tu pago inicial, sino que el edificio mismo no pase la revisión completa —reservas, seguros, litigios, mantenimiento diferido— (PFS Realty, con datos de MIAMI Realtors y del Departamento de Vivienda de Estados Unidos).
Eso explica en parte por qué el 49,4% de los condos existentes de septiembre se pagó en efectivo y el 38,3% de todas las ventas del condado también. Y explica la ventaja estructural de la preventa en Brickell para el inversionista extranjero: en preventa no financias la compra de un edificio viejo hoy; reservas la unidad, pagas por hitos durante la construcción y el financiamiento —si lo necesitas— se evalúa a la entrega, sobre un edificio nuevo. No es una promesa de aprobación, es una diferencia de calendario y de riesgo que yo reviso contigo edificio por edificio. Los compradores internacionales, de hecho, ya representan el 49% de las ventas de construcción nueva y preventa del sur de la Florida en los 18 meses hasta julio de 2025, según el primer reporte global de construcción nueva de MIAMI Realtors.
La tasa bajó por primera vez desde agosto, pero no presupuestes un alivio grande
La tasa hipotecaria promedio a 30 años bajó a 7,32% en la encuesta semanal de Freddie Mac publicada el jueves 22 de octubre, desde 7,40%: es la primera baja semanal desde finales de agosto, tras ocho semanas subiendo o sin moverse. La de 15 años quedó en 6,68%. El economista jefe de Freddie Mac, Sam Khater, la describió como un alivio para los compradores. Alivio real, pero chico: con cálculo propio, un préstamo de US$400.000 a 30 años pasa de US$2.770 al mes al 7,40% a US$2.748 al 7,32% —US$22 menos—, y sigue costando unos US$300 al mes más que hace un año, cuando la misma encuesta marcaba 6,19% (Realty Today, 23 de octubre de 2026: las tasas bajan desde su máximo del otoño, con datos de Freddie Mac).
Traducido a las medianas de septiembre, con 20% de pago inicial y cálculo propio de capital e intereses: el condo mediano de US$417.090 llevaría un préstamo de US$333.672 y un pago de unos US$2.292 al mes; la casa mediana de US$692.000 llevaría un préstamo de US$553.600 y un pago de unos US$3.803 al mes. Esa brecha de pago —más la brecha de precio de US$274.910— es la que ordena la decisión: en condos negocias precio y condiciones hoy porque sobra oferta; en casas compites, porque falta oferta.
Y esta semana todo puede moverse otra vez. La Reserva Federal se reúne el martes 27 y el miércoles 28 de octubre y anuncia su decisión el miércoles a las 2:00 p. m., hora del este. Las previas publicadas este fin de semana coinciden en que el mercado espera una pausa, pero con la inflación al consumidor de septiembre en 3,7%, lo que más pesará es el lenguaje sobre diciembre: si la Fed insinúa otra subida antes de fin de año, la baja de la tasa hipotecaria puede revertirse rápido. El jueves llegan además el producto interno bruto del tercer trimestre y el índice de precios del gasto de consumo personal de septiembre, la medida de inflación que la Fed más mira (Invertix, 25 de octubre de 2026: la última semana de octubre, con la Fed, la inflación y los resultados tecnológicos en el centro y Barron’s, vía TradingView, 22-24 de octubre de 2026: el dilema de la Fed sobre otra subida). La próxima encuesta de Freddie Mac sale el jueves 29: ahí sabremos si el 7,32% fue piso o solo una pausa.
Tu moneda este fin de semana: referencia quieta hasta el lunes
Como hoy es domingo, los mercados de Colombia y México están cerrados y las referencias vigentes son las del viernes. En Colombia, la tasa representativa del mercado quedó en $3.158,43 por dólar, con vigencia del 24 al 26 de octubre, sin cambio para hoy (Tasa representativa del mercado del 25 de octubre de 2026, Superintendencia Financiera y Banco de la República). En México, la referencia para pagos de este fin de semana es el tipo de cambio FIX que el Banco de México fijó el viernes en 18,6670 pesos por dólar, tras un cierre interbancario de 18,6601 (Mi Bolsillo, 24 de octubre de 2026: tipo de cambio del fin de semana, con datos del Banco de México). Con esas referencias, la mediana del condo equivale hoy a $1.317.349.569 pesos colombianos y a $7.782.941 pesos mexicanos: son los mismos valores del viernes, y por eso hoy no te vendo movimiento cambiario — te vendo lectura de mercado.
Si vienes de Colombia, mi guía para invertir en Miami desde Colombia te ordena el camino completo; si vienes de México, la tuya es invertir en Miami desde México. En ambos casos la pregunta de esta semana no es solo cuánto vale tu dólar el lunes, sino en cuál de los dos mercados de Miami vas a jugar.
Mi criterio como asesora: elige primero el mercado, después la unidad
Mi criterio, en primera persona: el error más caro que veo es tratar a Miami como un promedio. El promedio no existe. Si buscas casa unifamiliar, prepárate para competir: 5,1 meses de oferta, 41 días a contrato y precios subiendo 4,06% significan que la negociación ahí es limitada y la velocidad importa. Si buscas condo —para vivir, para rentar o para Airbnb donde el edificio lo permita—, este es tu momento de negociar: 12,3 meses de oferta, 102 días al cierre y vendedores en 94% de su precio dicen que hay margen, pero ese margen se defiende revisando el edificio antes que la unidad: reservas, seguro, revisión del préstamo y reglas de renta. En Brickell Miami y en cada preventa que evaluemos, yo te confirmo la lista de precios vigente y reviso contigo esas reglas, unidad por unidad, antes de que reserves. Nunca te voy a prometer rendimientos garantizados; sí te prometo no dejarte comprar el mercado equivocado con la estrategia equivocada.
Empieza por mi guía para invertir en Miami, dime si tu plan es casa, condo en reventa o preventa, y lo medimos juntos contra su mercado real —no contra el promedio—. Escríbeme MIAMI por WhatsApp y lo revisamos en una llamada de 15 minutos. Más análisis diario en Radar Miami.
— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
