Hoy el precio de Miami no lo movió Miami: lo movió tu moneda. El peso mexicano cerró el viernes su séptima semana consecutiva perdiendo frente al dólar y el peso colombiano hizo exactamente lo contrario: la tasa representativa del mercado de hoy bajó a $3.158. En plata, con la mediana real del condo de Miami-Dade, el mismo apartamento cuesta $744.631 pesos mexicanos más que a comienzos de septiembre y $11.086.252 pesos colombianos menos que ayer. Y todo esto pasa tres días antes de que la Reserva Federal se reúna. Mi lectura de hoy va de esa divergencia: quién debe escalonar sus dólares ya y quién tiene una ventaja que debe ejecutar con plan.
Invertir en Miami: siete semanas de peso mexicano perdiendo contra una Colombia que se abarata
Empecemos por México, porque su racha es la noticia de la semana. El tipo de cambio cerró el viernes 23 de octubre en 18,6601 pesos por dólar, según el Banco de México: ese día el peso se apreció 0,28%, pero en la semana acumuló una depreciación de 0,84% y firmó su séptima semana consecutiva retrocediendo frente al dólar, igualando su racha del periodo del 19 de julio al 30 de agosto de 2019. El tipo de cambio para pagos de hoy, publicado en el Diario Oficial de la Federación, quedó en 18,7005, y en ventanilla el dólar se vende cerca de 19,11 pesos (El CEO, 23 de octubre de 2026: el peso hila su séptima semana perdedora, con datos de Banxico y tipo de cambio del Diario Oficial de la Federación del 24 de octubre de 2026, Banco de México).
Ahora el mismo viernes, mirando al sur: la tasa representativa del mercado de Colombia para hoy sábado 24 de octubre se fijó en $3.158,43 por dólar, 26,58 pesos menos que ayer (-0,83%), 0,51% menos en la semana, 15,93% menos en lo corrido del año y 18,78% menos que el mismo día de 2025 (Colombia.com, 24 de octubre de 2026: tasa representativa del mercado en $3.158,43, Banco de la República y TRM del 24 de octubre de 2026 y su comparativo completo). Dos monedas de la misma región, la misma semana, direcciones opuestas. Por eso insisto: no existe un solo precio latinoamericano de Miami; existe tu precio, en tu moneda, en tu semana.
El mismo condo, tres precios: la cuenta que hago contigo al comprar apartamento en Miami
Para que la divergencia no quede en titulares, la traduzco a la referencia que uso siempre: la mediana del condo en Miami-Dade, US$417.090 en septiembre, con 909 ventas cerradas (+1% interanual) y 12,3 meses de oferta, mercado del comprador (MIAMI Realtors y RWorld, ventas de septiembre de 2026 en Miami-Dade). Con cálculos propios sobre esa mediana:
- Desde México: a 18,6601, la mediana cuesta $7.782.941 pesos. Al tipo de cambio FIX del 4 de septiembre, 16,8748, costaba $7.038.310. Son $744.631 pesos más por el mismo apartamento en menos de siete semanas, sin que el apartamento haya cambiado de precio en dólares.
- Desde Colombia: a la tasa representativa de hoy, $3.158,43, la mediana cuesta $1.317.349.569 pesos. A la tasa de ayer, $3.185,01, costaba $1.328.435.821. Son $11.086.252 pesos menos en un solo paso de la tasa: tu ventana se ensanchó esta semana, no se cerró.
- Desde Argentina: al dólar oficial de $1.550 para la venta, la mediana equivale a $646.489.500 pesos; al contado con liquidación, cerca de $1.653, equivale a unos $689.520.675. La brecha entre las dos rutas es de unos $43.031.175 pesos sobre la misma propiedad: en Argentina, la ruta del dólar pesa tanto como la elección de la unidad.
Si tu plan es invertir en Miami desde México, mi conclusión práctica no es salir corriendo: es dejar de convertir en bloque. En preventa pagas por hitos —reserva, contrato y depósitos durante la obra—, y cada hito puede llevar su propia conversión escalonada; así una racha de siete semanas no te cae entera sobre un solo día de cambio. Si tu plan es invertir en Miami desde Colombia, tu lectura es la inversa: con el dólar 18,78% más barato que hace un año, tu ventaja no es esperar a que baje más, es fijar precio de unidad mientras tu moneda juega a tu favor y la oferta de condos sigue en 12,3 meses.
Argentina: riesgo país en 707 y dólar mayorista en máximo, la otra cara de la semana
El cierre argentino del viernes completa el mapa. El riesgo país terminó la semana en 707 puntos básicos, tras tocar 717 en la mañana, y acumula una escalada de 77% en los últimos tres meses. El dólar mayorista encadenó su sexta suba consecutiva y cerró en $1.529,50, un nuevo máximo nominal (+0,8% en la semana); el oficial se mantuvo en $1.550 para la venta en el Banco Nación, el blue cerró en $1.565 y las cotizaciones financieras rondaron $1.556–1.560 en el MEP y $1.647–1.653 en el contado con liquidación. El dato que compensa en parte: el Banco Central compró US$270 millones en la semana y las reservas brutas quedaron en US$50.203 millones (El Día, cierre del 23 de octubre de 2026: riesgo país arriba de los 700 puntos y El Observador, cotizaciones del viernes 23 de octubre de 2026). Para patrimonio dolarizado fuera del país, esta combinación —calma cambiaria administrada con riesgo soberano subiendo— es parte del argumento de diversificar, no un detalle de la letra chica.
La ventana de Estados Unidos: el bono a 10 años cierra bajo 5% y la Fed decide el martes
Del lado de Estados Unidos también hubo un cierre semanal que importa, y no es la tasa hipotecaria que ya te conté ayer. El rendimiento del bono del Tesoro a 10 años —la referencia que más pesa sobre las hipotecas— cerró la semana en 4,987%: bajó 0,110 puntos en la semana, suma tres semanas seguidas de baja con una caída acumulada de 0,289 puntos, la mayor en tres semanas desde abril de 2025, y el jueves había cerrado en 4,96%, su primer cierre bajo 5% en un mes, pese a que el petróleo Brent subió por encima de US$114, su máximo de cinco meses (Morningstar y Dow Jones, 23 de octubre de 2026: el rendimiento a 10 años cae a 4,987% en la semana, datos de Tradeweb y Investopedia, 23 de octubre de 2026). Es decir: el mercado de bonos se alivió por refugio, no porque la inflación haya cedido.
Y ese alivio convive con un comprador local todavía frenado. En las cuatro semanas terminadas el 18 de octubre, las ventas pendientes en Estados Unidos cayeron 14,4% interanual hasta el nivel más bajo de la serie de Redfin, y el pago hipotecario mensual mediano llegó a US$2.796 a una tasa de 7,4%, el segundo nivel más alto de sus registros (Redfin, 22 de octubre de 2026: las ventas pendientes caen a un nuevo mínimo). Mira además el horizonte que publicó esta semana Fannie Mae: espera que las tasas hipotecarias promedien 7,4% en el cuarto trimestre y 7,5% en 2027 (Consumer Affairs, 23 de octubre de 2026, con datos de Freddie Mac y proyección de Fannie Mae). Con cálculo propio: un préstamo de US$400.000 a 30 años cuesta US$2.748 al mes al 7,32% actual de Freddie Mac y costaría US$2.797 al 7,50% que Fannie Mae proyecta para 2027. Nadie serio presupuesta una baja grande de tasas el próximo año.
Todo esto se decide, en parte, la próxima semana: la Reserva Federal se reúne el martes 27 y el miércoles 28 de octubre, y la previa publicada ayer mantiene el caso base de una pausa ahora y una suba de un cuarto de punto en diciembre (Seeking Alpha, 23 de octubre de 2026: previa de la Fed, pausa antes de la suba de diciembre, análisis de ING). En ese escenario, la preventa en Brickell sigue teniendo una lógica concreta y sin promesas: aseguras hoy el precio de la unidad, pagas por etapas durante la construcción y el financiamiento, si lo necesitas, se toma a la entrega. En Brickell Miami yo te confirmo la lista de precios vigente y reviso contigo las reglas de renta y de Airbnb de cada edificio antes de que reserves, unidad por unidad.
Mi criterio como asesora: tu moneda es parte del precio
Mi criterio, en primera persona: esta semana el apartamento no se movió; se movieron México, Colombia y Argentina en tres direcciones distintas, y por eso la misma conversación no sirve para los tres países. Mi orden para ti, según tu caso, es este. Si estás en México, escalona: reparte tus conversiones entre los hitos de pago y no dejes que una racha de siete semanas te obligue a comprar todos tus dólares el peor día. Si estás en Colombia, ejecuta con plan: tu dólar está 18,78% más barato que hace un año y la oferta de Miami sigue amplia; esa combinación se aprovecha fijando unidad y calendario, no esperando el mínimo perfecto. Si estás en Argentina, ordena primero la ruta del dólar y el calendario, porque la brecha sola vale $43 millones de pesos sobre una mediana. Y para todos: presupuesta la tasa de Estados Unidos como está —entre 7,32% y el 7,5% que proyecta Fannie Mae— y negocia donde sobra oferta. Nunca te voy a prometer rendimientos garantizados; sí te prometo hacer estas tres cuentas, en tu moneda, antes de que firmes nada.
Empieza por mi guía para invertir en Miami, tráeme la unidad o la preventa que estás evaluando y la medimos juntos contra la mediana, la oferta y tu momento cambiario. Escríbeme MIAMI por WhatsApp y lo revisamos en una llamada de 15 minutos. Más análisis diario en Radar Miami.
— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
