Hoy te traigo la primera buena noticia de tasa en casi dos meses, con su medida exacta para que no te la vendan más grande de lo que es: la hipoteca fija a 30 años bajó de 7,40% a 7,32%, su primera baja semanal en siete semanas. En plata, son unos US$22 menos al mes en un préstamo de US$400.000. Es un alivio real, pero no es un cambio de tendencia: la Reserva Federal se reúne la próxima semana y el consenso espera otra suba en diciembre. Y si me lees desde México, tu espejo se movió en contra el mismo día: la inflación subyacente repuntó y tu peso tocó su nivel más alto del año. Mi lectura de hoy va de eso: cuánto vale esperar y cuánto cuesta.
Invertir en Miami: qué cambió exactamente con la tasa de 7,32%
Freddie Mac publicó ayer jueves su encuesta semanal de mercado hipotecario: la tasa fija promedio a 30 años quedó en 7,32% en la semana terminada el 22 de octubre, por debajo del 7,40% de la semana anterior, y la de 15 años bajó de 6,71% a 6,68%. El economista jefe de Freddie Mac, Sam Khater, lo resumió así: la tasa bajó esta semana y eso ofrece algo de alivio a los compradores. La baja cierra una racha de siete semanas seguidas de subas y aleja la tasa del máximo de 52 semanas que había marcado el 7,40% (Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey del 22 de octubre de 2026, vía GlobeNewswire y ABA Banking Journal, 22 de octubre de 2026).
Ahora pongamos el alivio en su tamaño real, con la fórmula estándar de amortización, solo capital e intereses. Un préstamo de US$400.000 a 30 años cuesta US$2.770 al mes al 7,40% y US$2.748 al 7,32%: la diferencia es de US$22 mensuales. Y la foto completa sigue siendo exigente: hace un año esta misma tasa era 6,19%, es decir, hoy pagas 1,13 puntos porcentuales más que en octubre de 2025. Conclusión honesta: la dirección de esta semana ayuda, pero nadie debería comprar o dejar de comprar por US$22 al mes. Lo que sí cambia decisiones es el calendario que viene.
Por qué no es un cambio de tendencia: la Fed se reúne el 27 y 28 de octubre
La Reserva Federal se reúne el martes y el miércoles próximos, 27 y 28 de octubre, y la encuesta de Reuters a 100 economistas hecha entre el 16 y el 20 de octubre es contundente en dos tiempos: 94 de los 100 esperan que la Fed mantenga su tasa entre 3,75% y 4,00% en esta reunión, y los 100 —sin excepción— esperan una suba de un cuarto de punto en diciembre. En la encuesta de septiembre, menos de la mitad esperaba esa suba de diciembre. La Fed ya subió su tasa en septiembre, su primer aumento desde 2023, empujada por una inflación que lleva casi seis años por encima de su meta de 2% (Reuters, 20 de octubre de 2026: la Fed saltaría octubre y subiría en diciembre, según casi todos los economistas).
Traducción práctica para ti: presupuesta cualquier financiamiento al 7,32% de hoy —o un poco por encima— y no construyas tu compra sobre la esperanza de que la tasa baje antes de la entrega. Este es, además, el contexto de lo que te conté ayer: los contratos de compra firmados en Estados Unidos cayeron a su mínimo desde 2001 porque el comprador local depende de esa hipoteca cara. Quien no depende de ella —efectivo, capital por etapas o crédito tomado más adelante— negocia hoy sin esa fila de competencia.
El contraste de Miami-Dade: condos con 12,3 meses de oferta
Mientras la tasa nacional apenas respira, en Miami-Dade la negociación sigue abierta por el lado de la oferta. En septiembre las ventas cerradas de condos subieron 1% interanual, a 909, con una oferta de 12,3 meses —mercado del comprador— y una mediana de US$417.090, 0,69% por debajo de hace un año. Y el comprador internacional no es un actor menor en este mercado: fue el 49% de las ventas de construcción nueva y preventa del sur de la Florida en los 18 meses terminados en julio de 2025, y en 2025 el 82% de los condos de US$1 millón o más se pagó en efectivo (MIAMI Realtors y RWorld, ventas de septiembre de 2026 en Miami-Dade).
Ahí es donde la preventa en Brickell encaja con este momento, sin ilusiones: al comprar apartamento en Miami en preventa aseguras el precio de hoy y pagas por etapas durante la construcción, y el financiamiento —si lo necesitas— se toma a la entrega, con la tasa que exista entonces. Mi vara no cambia: comparo cada precio contra la mediana real del condo existente, reviso las reglas del edificio para rentar y para Airbnb donde el reglamento lo autoriza, y yo te confirmo la lista de precios vigente antes de que reserves. En Brickell Miami y en el resto de las torres que trabajo contigo, esa comparación se hace unidad por unidad, no con el folleto del proyecto.
El espejo mexicano: inflación subyacente en 3,78% y peso en su máximo del año
Si tu plan es invertir en Miami desde México, ayer el INEGI publicó el dato que condiciona tu costo de dinero: la inflación de la primera quincena de octubre subió 0,41% quincenal y la general anual quedó en 3,62%, por encima del 3,49% de la segunda quincena de septiembre y de lo que esperaba el mercado. Lo importante está debajo: la inflación subyacente —la que mira Banxico porque excluye los precios más volátiles— repuntó a 3,78% anual desde 3,71%, contra un consenso de 3,70%, tras cuatro quincenas seguidas bajando. El informe fue calificado de ligeramente decepcionante y, según Reuters, respalda la lectura de que Banxico mantendrá su tasa en 6,50% durante un periodo prolongado (Reuters, 22 de octubre de 2026: la inflación de México acelera en la primera quincena de octubre y INEGI, Índice Nacional de Precios al Consumidor de la primera quincena de octubre de 2026). Y no es que la economía esté débil: el indicador oportuno del INEGI estima que la actividad creció 3,2% anual en agosto y 3,7% en septiembre. Crecer con la inflación subyacente repuntando es exactamente la combinación que deja a un banco central sin espacio para abaratar el dinero (INEGI, Indicador Oportuno de la Actividad Económica, 20 de octubre de 2026).
El tipo de cambio cobró esa misma historia el mismo día. El peso cerró el 22 de octubre cerca de 18,71 por dólar y en la sesión tocó un máximo intradía de 18,8582, el nivel más alto del año y no visto desde el 2 de septiembre de 2025 (cierre cambiario del 22 de octubre de 2026 y máximo intradía del tipo de cambio del 22 de octubre, con datos de Banxico). En dinero real, con cálculo propio: la mediana del condo de Miami-Dade, US$417.090, cuesta hoy cerca de $7.806.507 pesos al cierre, contra $7.038.310 al tipo de cambio FIX del 4 de septiembre. Son $768.196 pesos más por el mismo apartamento en menos de siete semanas. Por eso, para un mexicano, escalonar conversiones por hitos —reserva, contrato, cada depósito— pesa hoy más que acertar la semana exacta de la tasa en Florida.
Colombia y Argentina hoy: dólar más barato por un lado, riesgo país en 703 por el otro
Si tu plan es invertir en Miami desde Colombia, tu foto sigue siendo la más favorable de la región: la TRM de este viernes 23 de octubre quedó en $3.185,01 por dólar, 6,46 pesos menos que ayer (-0,20%), 15,23% menos en lo corrido del año y 18,35% menos que el mismo día de 2025 (TRM del 23 de octubre de 2026, Banco de la República y Superintendencia Financiera). A esa tasa, la misma mediana de US$417.090 equivale a cerca de $1.328 millones de pesos, cálculo propio. Tu ventana no es una urgencia; es una ventaja de precio del dólar que conviene ejecutar con plan, no con impulsos.
Y si me lees desde Argentina, tu apertura de hoy es mixta: el dólar oficial subió a $1.550 para la venta en Banco Nación, el blue se mantiene en $1.565, el MEP ronda $1.550–1.554 y el contado con liquidación se ubica en $1.642; pero el riesgo país cerró ayer en 703 puntos básicos, 46 más que el día anterior —el recordatorio de que la calma cambiaria y el riesgo soberano no siempre se mueven juntos (cotizaciones del viernes 23 de octubre de 2026, dólar blue del 23 de octubre de 2026 y riesgo país del 22 de octubre de 2026). Para patrimonio en dólares fuera del país, esa divergencia es parte del argumento, no un detalle.
Mi criterio como asesora: alivio sí, euforia no
Mi criterio, en primera persona: una baja de 8 puntos básicos después de siete semanas de subas es una señal para afinar números, no para cambiar de plan. Mi orden de trabajo para ti esta semana es triple. Primero, si vas a financiar, presupuesta al 7,32% de hoy y prueba tu flujo también con la tasa un cuarto de punto más alta, porque el consenso espera que la Fed suba en diciembre y la hipoteca puede seguirla. Segundo, negocia donde la oferta sobra: con 12,3 meses de inventario en condos, el margen está en precio, créditos y condiciones, no en esperar una tasa que nadie te puede prometer. Tercero, trata tu tipo de cambio como parte de la inversión: en México el dólar ya te cuesta casi 11% más que a comienzos de septiembre y en Colombia 18% menos que hace un año; esa diferencia, bien escalonada, vale más que los US$22 al mes de esta semana. Nunca te voy a prometer rendimientos garantizados; sí te prometo hacer estas tres cuentas contigo antes de que firmes nada.
Empieza por mi guía para invertir en Miami, tráeme la unidad o la preventa que estás evaluando y la medimos juntos contra la mediana, la oferta y tu momento cambiario. Escríbeme MIAMI por WhatsApp y lo revisamos en una llamada de 15 minutos. Más análisis diario en Radar Miami.
— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
