Hoy te traigo el dato que separa al comprador que negocia del comprador que compite: los contratos de compra de viviendas existentes en Estados Unidos cayeron 7,3% en septiembre y el índice de ventas pendientes de la National Association of Realtors quedó en 66,0, el nivel más bajo desde que la serie existe, en 2001. El mercado esperaba una baja de apenas 0,5%. Ese desplome no es una caída de precios: es el comprador local que depende de una hipoteca al 7,40% saliéndose de la fila. Y cuando esa fila se acorta, quien llega con capital propio o con un plan por etapas —como tú, si vienes de Latinoamérica— negocia en Miami con mucha menos competencia que hace un año.
Invertir en Miami: qué mide exactamente el mínimo histórico de ventas pendientes
Te lo explico en simple. Las ventas pendientes cuentan los contratos ya firmados que todavía no cerraron; la mayoría se convierte en cierre en uno o dos meses, así que es el termómetro adelantado de la demanda. En septiembre ese termómetro marcó 66,0 tras caer 7,3% en el mes —agosto había subido 0,3%— y quedó 11,3% por debajo del nivel de hace un año. La caída fue en las cuatro regiones del país: el Oeste bajó 9,2%, el Sur 8,2%, el Medio Oeste 6,5% y el Noreste 4,2% (Reuters, 20 de octubre de 2026: las ventas pendientes en EE. UU. caen a su mínimo histórico en septiembre y HousingWire, 20 de octubre de 2026, con datos de la NAR).
La causa que cita el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, es directa: las tasas hipotecarias subieron rápido. Yun agrega dos matices que a mí me parecen la clave de esta lectura. Primero, la asequibilidad de una vivienda depende más de los cambios en la tasa hipotecaria que del empleo o los ingresos. Segundo, las tasas de las hipotecas ya subieron mucho más que la tasa de corto plazo de la Reserva Federal, así que podrían estar cerca de un techo — y como hay muy pocas propiedades en situación distressed, los precios se mantienen firmes aunque los contratos caigan (declaraciones de Lawrence Yun recogidas por HousingWire). Dato de respaldo en tiempo casi real: las nuevas ventas pendientes de casas unifamiliares en la semana terminada el 16 de octubre fueron 51.947, un 13,1% menos que hace un año, según HousingWire Data.
Por qué no es una liquidación: los precios no están cayendo con los contratos
Si los contratos caen a mínimos pero los precios no, no estamos ante una liquidación: estamos ante un mercado frenado por el costo del crédito, no por falta de valor. El otro informe de septiembre de la NAR lo confirma: las ventas existentes totales subieron 1,5% en el mes, la mediana nacional quedó en US$417.500 —1,3% más que hace un año, con 39 meses seguidos de suba interanual—, el inventario fue de 4,8 meses y solo el 2% de las ventas fueron distressed. El 27% de las transacciones se pagó en efectivo y los inversionistas individuales y compradores de segunda vivienda pasaron a ser el 20% de las ventas, desde 15% el mes anterior (NAR, ventas de viviendas existentes de septiembre de 2026).
La cuenta del freno también es simple, y la hago con la fórmula estándar de amortización, solo capital e intereses: la hipoteca fija a 30 años promedió 7,40% en la semana terminada el 15 de octubre según Freddie Mac —su nivel más alto desde noviembre de 2023, contra 6,27% hace un año—, así que un préstamo de US$400.000 cuesta hoy US$2.770 al mes (Freddie Mac, Primary Mortgage Market Survey del 15 de octubre de 2026, vía GlobeNewswire). Hoy jueves al mediodía sale la encuesta de esta semana y la semana próxima se reúne la Fed: no te prometo que la tasa baje, y ayer mismo te conté que el consenso espera otra suba en diciembre. Mi lectura no depende de adivinar la tasa: depende de quién está en la fila contigo cuando ofertas.
El contraste que te favorece: en Miami-Dade los condos sí cerraron
Aquí está la divergencia que hace accionable el dato nacional. Mientras a nivel país los contratos se desplomaban, en Miami-Dade las ventas CERRADAS de condos subieron 1% en septiembre, a 909, con una oferta de 12,3 meses —mercado del comprador— frente a solo 5,1 meses en casas. La mediana del condo quedó en US$417.090, 0,69% menos que hace un año, y el segmento de condos entre US$300.000 y US$400.000 creció 14,5%. El volumen total en dólares subió 15,41%, a US$1.800 millones (MIAMI Realtors y RWorld, ventas de septiembre de 2026 en Miami-Dade).
¿Y quién está cerrando en Miami mientras el comprador financiado local se retira? En gran parte, compradores como tú: los internacionales fueron el 49% de las ventas de construcción nueva y preventa del sur de la Florida en los 18 meses terminados en julio de 2025, y en 2025 el 82% de los condos de US$1 millón o más se pagó en efectivo, según ese mismo informe de MIAMI Realtors. Traducción práctica: el mercado de Miami no depende de la hipoteca al 7,40% como depende el promedio de Estados Unidos. Por eso aquí la oportunidad no es esperar un desplome de precios que los datos no muestran; es usar la oferta de 12,3 meses en condos para negociar precio, créditos del vendedor y condiciones, con menos ofertas competidoras sobre la mesa.
Preventa en Brickell: entrar por etapas cuando la fila es corta
La preventa encaja especialmente bien en este momento por una razón de estructura, no de moda. Al comprar apartamento en Miami en preventa, aseguras el precio hoy y pagas por etapas durante la construcción; el crédito, si lo necesitas, se toma a la entrega. Con el comprador de reventa financiado en mínimos históricos de actividad, tu competencia real en preventa es otro inversionista internacional, no una multitud de compradores locales con preaprobación.
En Brickell Miami y en el resto de la preventa en Brickell que trabajo contigo, mi vara no cambia: comparo el precio por pie cuadrado contra la mediana real del condo existente —hoy US$417.090 en el condado—, reviso las reglas del edificio para rentar y para Airbnb donde el reglamento lo autoriza, y contrasto la fecha de entrega con tu calendario de capital. Yo te confirmo la lista de precios vigente y la disponibilidad antes de que muevas un dólar; nunca reserves con un precio de folleto sin esa comparación.
El espejo latino de hoy: el peso mexicano en su nivel más débil en casi un año
Si tu plan es invertir en Miami desde México, hoy tu espejo cambiario se movió en tu contra con fuerza y quiero que veas la cifra completa. El tipo de cambio FIX determinado por Banxico el 21 de octubre quedó en 18,6425 pesos por dólar —publicado hoy en el Diario Oficial— y el cierre de jornada fue de 18,6714, una depreciación de 1,32% en el día y el nivel más débil del peso en casi un año, con un máximo de 18,6851 no visto desde noviembre de 2025 (cierre cambiario del 21 de octubre de 2026 con datos de Banxico y tipo de cambio FIX publicado en el DOF del 22 de octubre). Desde el FIX de 16,8748 del 4 de septiembre, el dólar se encareció 10,5% en menos de siete semanas. En dinero real: la mediana del condo de Miami-Dade, US$417.090, cuesta hoy $7.775.600 pesos al FIX, contra $7.038.310 a comienzos de septiembre —son $737.290 pesos más por esperar mes y medio, cálculo propio—. Hoy el INEGI publica la inflación de la primera quincena de octubre, con un consenso de 0,38% quincenal; es el dato que Banxico mirará antes de su próxima decisión, y si sale alto, la presión sobre el peso puede seguir (calendario económico con datos oficiales del INEGI y de Banxico).
Si tu plan es invertir en Miami desde Colombia, tu foto sigue siendo la más favorable de la región, aunque hoy el dólar rebotó: la TRM de este jueves 22 de octubre es de $3.191,47 por dólar, 27,71 pesos más que ayer (+0,88%), pero 15,05% menos en lo corrido del año y 17,67% menos que el mismo día de 2025 (TRM del 22 de octubre de 2026, Banco de la República y Superintendencia Financiera). A esa tasa, la misma mediana de US$417.090 equivale a cerca de $1.331 millones de pesos. Y tu contexto de fondo no cambió: la inflación de septiembre fue de 6,29% anual según el DANE, con la tasa del Banco de la República en 12,25% (inflación de septiembre de 2026 en Colombia, DANE). Con inflación local por encima de 6% y dólar 17,67% más barato que hace un año, tu ventana es de ejecución por hitos, no de espera indefinida.
Y si me lees desde Argentina, tu apertura de hoy es de calma tensa: el dólar oficial se mantiene en $1.545 para la venta en Banco Nación, el blue bajó a $1.565, el MEP ronda $1.547–1.550 y el contado con liquidación se ubica cerca de $1.640, con una brecha de alrededor de 7,6% frente al mayorista de $1.525 (cotizaciones del jueves 22 de octubre de 2026 y dólar blue del 22 de octubre de 2026). Brecha contenida no significa riesgo eliminado: significa que hoy el costo de dolarizar patrimonio vía mercados formales es medible, y eso se compara contra dejar el capital expuesto a la próxima ampliación.
Mi criterio como asesora: qué haría yo con la fila corta
Mi criterio, en primera persona: un mínimo histórico de contratos con precios firmes no es una señal de pánico, es una señal de negociación. El comprador que necesita una hipoteca al 7,40% está esperando; el vendedor de un condo en un mercado de 12,3 meses de oferta lo sabe. Por eso mi orden de trabajo para ti es este: primero, ofertar donde la oferta sobra —condos existentes bien ubicados y preventa con plan por etapas— pidiendo precio y condiciones, no solo precio; segundo, presupuestar el financiamiento, si aplica, al 7,40% de hoy sin contar con bajas futuras; y tercero, escalonar tus conversiones según tu país, porque México hoy te cobra 10,5% más que en septiembre por el mismo dólar, Colombia te lo sigue dando 17,67% más barato que hace un año y Argentina te mantiene una brecha medible de un dígito. Nunca te voy a prometer rendimientos garantizados; sí te prometo negociar con los cierres reales sobre la mesa, no con titulares.
Empieza por mi guía para invertir en Miami, tráeme la unidad o la preventa que estás evaluando y la medimos juntos contra la mediana, la oferta y tu momento cambiario. Escríbeme MIAMI por WhatsApp y lo revisamos en una llamada de 15 minutos. Más análisis diario en Radar Miami.
— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
