Respuesta corta: Si quieres invertir en Miami desde España, lo primero que te aclaro es esto: ser español no te añade ni un dólar de coste de cierre. Pagas los mismos conceptos que cualquier comprador en Miami-Dade, y lo que cambia tu total no es tu pasaporte, es tu escenario. Al contado en una reventa, presupuesta entre el 1% y el 2% del precio. En preventa, el contrato suele pasarte a ti partidas que en reventa paga el vendedor, y el total al contado sube. Con hipoteca en EE.UU., suma los dos impuestos del préstamo y los gastos del banco. En números: para comprar piso en Miami de 500.000 $ en Brickell Miami (≈ 444.326 € al tipo de referencia del Banco Central Europeo del 16 de octubre de 2026: 1 € = 1,1253 $), el segundo cheque ronda los 5.000-10.000 $ en reventa al contado, los 9.000-14.000 $ en preventa al contado y más si financias — sin contar los pagos por adelantado (seguro, impuestos y cuotas de comunidad) que no son un coste, pero sí dinero que llevas al cierre. Yo te lo cotizo yo, partida por partida, con la estimación de la compañía de título antes de que firmes nada.
En 3 líneas: En España estás acostumbrado a que comprar un piso de segunda mano sume un 10-12% entre el ITP, la notaría y el registro. En Miami el comprador paga mucho menos porcentaje al cerrar — pero paga partidas distintas, con otro reparto, y en preventa ese reparto se invierte en tu contra. La sorpresa no es el total: es descubrir tarde qué partidas son tuyas.
Actualizado: 18 de octubre de 2026.
Costos de cierre al comprar apartamento en Miami desde España: la tabla con un piso de 500.000 $
Este es el desglose que hago con mis clientes españoles antes de reservar. Ejemplo: apartamento (piso) de 500.000 $ en un condominio de Brickell Miami. Las tasas marcadas como fijas son las oficiales de Florida y de Miami-Dade; las variables te las confirmo con la estimación escrita de la compañía de título de tu operación concreta.
| Concepto | Cuánto es | Reventa | Preventa |
|---|---|---|---|
| Impuesto de la escritura (documentary stamps de Miami-Dade en condominios: 1,05 $ por cada 100 $ — 0,60 $ de base + 0,45 $ de recargo que no aplica a viviendas unifamiliares) | 5.250 $ (≈ 4.665 €) | Lo paga el vendedor por costumbre | El contrato suele pasarlo al comprador |
| Seguro de título del propietario (tarifa fijada por el estado de Florida: 5,75 $ por cada 1.000 $ en los primeros 100.000 $ y 5,00 $ por cada 1.000 $ en el resto) | 2.575 $ (≈ 2.288 €) | Lo pagas tú: en Miami-Dade la costumbre es que lo paga el comprador, al revés que en la mayoría de Florida | Lo pagas tú |
| Gastos de la compañía de título (cierre, búsqueda de título, registro y gestión) | Variable: de unos cientos a unos 1.500 $ según la compañía | Lo pagas tú | Lo pagas tú |
| Tarifa del proyecto (developer fee), solo en obra nueva | Hasta el 1% en algunos contratos: hasta 5.000 $ | No aplica | La pagas tú si tu contrato la incluye — no todos la cobran |
| Total orientativo al contado | 1-2% en reventa; 9.000-14.000 $ en preventa | ≈ 5.000-10.000 $ | ≈ 9.000-14.000 $ (≈ 7.998-12.441 €) |
Si quieres el detalle general de cada cargo para cualquier comprador, lo tienes en mi guía de costos de cierre completos al comprar apartamento en Miami. Aquí me centro en lo que cambia cuando el que compra eres tú, desde España y en euros.
Si financias desde España, suma los impuestos del préstamo
Florida cobra dos veces por el papel de tu hipoteca, y esto no existe en España cuando compras allí. Con un préstamo de extranjero típico sobre ese mismo piso — 30% de entrada y 350.000 $ financiados — las partidas extra son:
| Concepto si financias | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Documentary stamps sobre la hipoteca | 0,35 $ por cada 100 $ del préstamo | 1.225 $ (≈ 1.089 €) |
| Impuesto intangible de Florida | 0,2% del importe del préstamo | 700 $ (≈ 622 €) |
| Seguro de título del prestamista (emisión simultánea) | Tarifa reducida al emitirse junto al del propietario | ≈ 25 $ |
| Gastos del banco (originación, tasación, estudio) | Variables según la entidad | Te los confirmo con la estimación del prestamista antes de aplicar |
Y aparte van los pagos por adelantado: meses de seguro (en Miami el seguro contra huracanes pesa, y mucho) y de impuestos de la propiedad que el banco te pide dejar en depósito, más las cuotas de la comunidad (HOA) por adelantado y, en edificios nuevos, un aporte al capital del condominio. No son un coste perdido — es tu propio dinero adelantado — pero forman parte del dinero que necesitas tener líquido el día del cierre. En mi pieza sobre cómo financiar la compra de un piso en Miami desde España te explico cuándo compensa financiar y cuándo pagar al contado.
La comparación que te interesa: cerrar en Miami vs. cerrar en España
Tu referencia mental es España, así que hagamos la comparación honesta. Comprar una vivienda de segunda mano en España suma habitualmente entre un 10% y un 12% del precio entre el ITP (que según la comunidad autónoma va del 6% a tipos muy superiores), la notaría, el registro y la gestoría. Es decir: en un piso de 444.326 € en Madrid o Barcelona, el segundo cheque español rondaría los 44.000-53.000 €.
En Miami, ese mismo capital compra un piso de 500.000 $ y el segundo cheque del comprador es, en porcentaje, claramente menor — incluso en el escenario caro de la preventa. ¿Por qué? Porque Florida no tiene un impuesto de transmisiones del 6-10% a cargo del comprador en reventa: su impuesto de la escritura en condominios de Miami-Dade es el 1,05% y por costumbre lo paga el vendedor, y no hay notaría con arancel español: el cierre lo hace una compañía de título o un abogado, con registro de tarifas bajas.
La otra cara, y te la digo igual de clara: en Miami los costes fuertes llegan después del cierre, no el día de la firma. Impuesto anual de la propiedad, seguro anual (con riesgo de huracán) y cuota mensual de comunidad son partidas que en muchos edificios superan lo que un español espera viniendo de una comunidad de propietarios en España. Comprar barato al cerrar no significa mantener barato: por eso yo hago los números a 5 años, no solo los del día de la firma. Y si tu plan es alquilar en Airbnb, las reglas dependen del edificio y de la ciudad — lo verifico yo contigo antes de reservar, nunca lo des por hecho.
Lo que es específico de pagar desde España (y casi nadie te cuenta)
- El tipo de cambio también se aplica al segundo cheque. No conviertes solo el precio: conviertes cada partida. Unos costos de cierre de 10.000 $ son 8.887 € al tipo del BCE del 16 de octubre (1,1253), pero serán otra cifra en euros el día que cierres. Planifica la conversión de los costos junto con la del precio o la entrada, no como un resto que se improvisa la última semana.
- Tu banco en España necesita ver el origen de los fondos con tiempo. Las transferencias internacionales grandes se preparan: justificantes, orden de transferencia y margen de días. El dinero de cierre no puede salir de España la mañana del cierre y pretender que esté en la cuenta de escrow esa tarde.
- Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal. Los costos de cierre no agotan tu foto fiscal como español: lo que declares después en España (por ejemplo, el modelo 720 si superas sus umbrales) va por otra vía, y lo explico en mi pieza de impuestos para españoles que compran un piso en Miami. Para tu caso concreto, consulta siempre a tu asesor fiscal en España y yo te confirmo la parte de Miami con la información actual.
Lo que muchos no saben
- No pagas FIRPTA por comprar. FIRPTA es una retención que aparece cuando un vendedor extranjero vende en EE.UU., no un impuesto al comprador español. El matiz: si le compras a un vendedor extranjero, la retención se gestiona en tu cierre a través de la compañía de título — no es un coste tuyo, es dinero del vendedor que se retiene, pero debes asegurarte de que el cierre lo gestiona correctamente.
- En preventa en Brickell, el reparto de costes lo escribe el contrato del proyecto, no la costumbre. Por eso dos pisos del mismo precio en la misma calle pueden cerrar con totales distintos: uno te pasa el impuesto de la escritura y la tarifa del proyecto, y otro no. Comparar solo precios entre proyectos sin comparar sus costos de cierre es comparar mal — yo te confirmo el calendario y las partidas vigentes de cada proyecto que evaluemos.
- El seguro de título no se puede «negociar a la baja». En Florida su prima está fijada por el estado: cuesta lo mismo en cualquier compañía. Lo que sí varía son los gastos de gestión que cada compañía añade alrededor — ahí es donde se compara.
- No necesitas visa de residente, ni vivir en EE.UU., ni un número de la Seguridad Social estadounidense para cerrar. Los españoles invierten en Miami comprando a distancia desde hace años; lo que necesitas es la documentación de fondos en orden y una compañía de título acostumbrada a cierres internacionales.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo apartar en total, en euros, para un piso de 500.000 $ en Miami?
Al contado: el precio (≈ 444.326 € al tipo BCE del 16 de octubre de 2026) más el segundo cheque — ≈ 4.400-8.900 € en reventa o ≈ 8.000-12.400 € en preventa — más un colchón para los pagos por adelantado del cierre. Con hipoteca, añade la entrada, los impuestos del préstamo y los depósitos de seguro e impuestos. Te hago el cálculo exacto de tu caso con la estimación de título antes de que reserves.
¿Hay algún coste extra por comprar siendo español y no residente en EE.UU.?
No en la tabla de costos de cierre: son los mismos conceptos e importes que para un comprador local. Lo específico de tu caso es la capa bancaria y fiscal española — conversión euro/dólar, transferencia internacional documentada y tus obligaciones de declaración en España — no un recargo en Miami.
¿Quién paga el impuesto de la escritura en Miami-Dade?
En reventa, por costumbre lo paga el vendedor (en condominios son 1,05 $ por cada 100 $ del precio, por el recargo del condado que no aplica a viviendas unifamiliares). En preventa, el contrato del proyecto suele pasarlo al comprador. Como todo en el contrato, es un punto a revisar antes de firmar, no a descubrir en la mesa de cierre.
¿Puedo saber mis costos exactos antes de firmar el contrato?
Sí, y debes exigirlo: la compañía de título emite una estimación partida por partida y, si financias, el prestamista emite la suya. Yo te confirmo ambas estimaciones y te las traduzco a euros con el tipo de cambio del momento, para que decidas con el total real — precio más cierre — y no solo con el precio del anuncio. Si estás valorando invertir en Miami desde España, ese total es el número que comparamos entre opciones.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
