Pregunta: Costos de cierre completos al comprar en Miami (2026)
Respuesta corta: Al comprar un apartamento en Miami en 2026, aparta entre 2% y 5% del precio para los costos de cierre — el segundo cheque, además del enganche. En preventa el comprador paga casi todo. En un apartamento de US$500,000 eso son unos US$9,000–14,000 si pagas en efectivo y US$15,000–20,000+ si financias, más prepagados (HOA adelantado, seguro e impuestos).
En 3 líneas (por si esto suena a chino): cuando compras en Miami pagas el precio del apartamento más un segundo cheque de impuestos y honorarios obligatorios. En efectivo ese cheque es más chico; con hipoteca, más grande. Sigue leyendo y te explico cada cargo sin enredos — y si prefieres, te lo calculo yo para tu caso concreto al final de esta página.
Actualizado: 5 de octubre de 2026.
Comprar apartamento en Miami: cuánto cuestan los costos de cierre en 2026
Los costos de cierre son todos los impuestos, seguros, honorarios y pagos por adelantado que se pagan el día que firmas la escritura, además del precio del apartamento. No es el enganche: es un segundo cheque que muchos compradores descubren tarde. En Florida, quien financia presupuesta típicamente entre el 2% y el 5% del precio; quien paga en efectivo, alrededor del 1% al 2%, porque se ahorra todo lo del préstamo.
Mi criterio como asesora: si estás evaluando invertir en Miami y no tienes los costos de cierre presupuestados desde el día de la reserva, no estás listo para firmar. En preventa no hay «después lo resuelvo»: si llegas al cierre sin ese dinero, no cierras — y los depósitos ya entregados se quedan con el desarrollador.
La diferencia que casi nadie te explica: preventa vs. reventa
En una reventa en Florida, el vendedor suele pagar el impuesto de la escritura y el comprador paga los impuestos de su hipoteca. Pero en preventa el contrato lo escribe el desarrollador, y casi siempre invierte esa costumbre: el comprador paga el impuesto de la escritura, el seguro de título y hasta el estudio de título. Es lo opuesto a la reventa en Miami-Dade, y es la primera sorpresa de muchos compradores internacionales.
Dos cargos más que aparecen en contratos de desarrollador:
- Builder fee (tarifa del constructor): algunos desarrolladores cobran hasta el 1% del precio (US$5,000 sobre US$500,000) por gastos administrativos del proyecto. No todos la cobran — pregunta si tu contrato la incluye.
- Pagos por adelantado: la mayoría de los edificios nuevos exige varios meses de HOA (cuota de administración) por adelantado más un aporte al capital del condominio. Está en el presupuesto del edificio; pídelo antes de reservar.
Tabla: costos de cierre en preventa en Miami-Dade 2026 (apartamento de US$500,000)
La tabla parece un contrato, pero se lee así: cada fila es un impuesto o un honorario obligatorio, y la última fila te da el total. Hay dos columnas: en efectivo y con hipoteca.
| Concepto | Pago en efectivo | Financiado (80%) | Lo paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto de la escritura (doc stamps: US$1.05 por cada US$100 en condos de Miami-Dade) | US$5,250 | US$5,250 | El comprador (en preventa) |
| Seguro de título del propietario (tarifa fijada por el estado: te protege si aparecen deudas o reclamos viejos sobre la propiedad) | US$2,575 | US$2,575 | El comprador (costumbre en Miami-Dade) |
| Seguro de título del prestamista (el mismo seguro, pero para el banco) | — | ~US$25 | El comprador |
| Impuesto sobre la hipoteca (doc stamps: US$0.35 por cada US$100 del préstamo) | — | US$1,400 | El comprador |
| Impuesto intangible de Florida (0.20% del monto del préstamo) | — | US$800 | El comprador |
| Estudio de título, escrow (cuenta de custodia) y honorarios de cierre | US$1,000–2,000 | US$1,000–2,000 | El comprador (compara precios entre compañías) |
| Registro de documentos (oficina del condado) | ~US$30–60 | ~US$60–120 | El comprador |
| Carta del condominio (estoppel: confirma que no hay deudas de HOA pendientes) | US$250–500 | US$250–500 | El comprador |
| Cargos del prestamista (apertura del préstamo 0.5–1%, avalúo, revisión) | — | US$2,000–4,000+ | El comprador |
| Total estimado (sin prepagados) | ~US$9,000–14,000 | ~US$15,000–20,000+ |
Lo esencial de esta tabla: hay dos mundos — en efectivo (~US$9,000–14,000) y con hipoteca (~US$15,000–20,000+). La diferencia la hacen los impuestos y cargos del préstamo, que solo existen si financias.
A eso súmale los prepagados: meses de HOA por adelantado, tu póliza de seguro (HO-6) y los impuestos de propiedad prorrateados. En un apartamento de US$500,000 en preventa en Brickell Miami, el cheque total del día del cierre — enganche final más costos más prepagados — es lo que debes tener líquido y verificado con tu banco antes de firmar la reserva.
Lo que muchos no saben
Todo lo de abajo es útil, pero si solo querías los números, la tabla de arriba basta.
- En Miami-Dade los apartamentos (condos) pagan más impuesto de escritura que las casas. En casi toda Florida la tarifa es US$0.70 por cada US$100; en Miami-Dade las casas pagan US$0.60 y los condos pagan US$1.05 por cada US$100. Sobre US$500,000 son US$5,250. Revisa que ese número aparezca en tu estimación escrita.
- El precio del seguro de título no se negocia; los honorarios de cierre sí. Florida fija la prima por ley: todas las compañías cobran exactamente lo mismo. Lo que sí comparas son los honorarios de búsqueda, custodia y cierre de cada compañía — ahí sí hay diferencias.
- Existe un descuento de hasta ~40% en el seguro de título que pocos piden. Si el vendedor tenía una póliza de menos de 3 años, tu prima baja. En preventa no aplica (el desarrollador es dueño original), pero en reventa pregúntalo siempre.
- Tus depósitos de preventa están protegidos por ley, pero no son costos de cierre. La ley de Florida exige que el primer 10% del precio quede en una cuenta de custodia hasta el cierre. Esos depósitos son parte del precio, no cubren los costos de cierre: el día del cierre pagas ambos.
- La regla federal de reporte de compras en efectivo ya no está vigente. La norma que obligaba a reportar compras residenciales en efectivo hechas por compañías o fideicomisos fue anulada por un juez federal en marzo de 2026 y hoy no está en efecto (una apelación podría traerla de vuelta). Si compras a través de una LLC, pregúntale a tu compañía de título cuál es el estado actual antes de cerrar.
- Pagar en efectivo te ahorra unos US$2,200 en impuestos del préstamo. Sin hipoteca no hay impuestos sobre el préstamo ni cargos del banco. Por eso el efectivo cierra cerca del 2% y el financiado entre el 3% y el 5%.
Preguntas frecuentes
¿Un extranjero paga más costos de cierre que un residente?
No. Al comprar, los impuestos son los mismos de la tabla: no hay un cargo extra por ser extranjero. (La retención FIRPTA del 15% aplica al vendedor extranjero cuando vende, no al comprador.) Lo que sí cambia para el extranjero es el financiamiento: menos opciones de préstamo y enganches más altos, por eso la mayoría de mis clientes internacionales compra en efectivo y cierra cerca del 2%.
¿Puedo negociar los costos de cierre en preventa?
Menos que en reventa: el contrato del desarrollador es prácticamente «tómalo o déjalo». Pero hay dos cosas que sí puedes hacer: comparar compañías de título por sus honorarios (el precio del seguro es fijo por ley, los honorarios no) y, si el desarrollador te obliga a usar su compañía, exigir el desglose completo por escrito antes de la reserva. En preventa en Brickell Miami he visto diferencias de cientos de dólares solo en honorarios.
¿Los depósitos que pago durante la construcción cubren los costos de cierre?
No. Los depósitos por etapas (típicamente 10% a la firma y 10% más durante la construcción) son parte del precio de compra. Los costos de cierre se pagan adicionales el día del cierre. Si tu apartamento cuesta US$500,000 y diste US$100,000 en depósitos, al cierre pagas el saldo (US$400,000) más los US$9,000–US$20,000 de costos y prepagados.
¿Qué pasa si llego al cierre sin el dinero de los costos de cierre?
No cierras, y eso cuenta como incumplimiento del comprador: los depósitos en custodia pasan al desarrollador. Por eso mi regla es simple: antes de firmar la reserva, ten en una cuenta el precio total más un colchón del 5% para costos y prepagados. Invierte con datos, no con hype — y el dato más importante es cuánto efectivo necesitas el día del cierre.
No soy abogada ni contadora: esto es orientación general basada en las leyes de Florida y las tarifas vigentes en 2026, no asesoría legal ni fiscal. Las cifras son estimaciones verificadas con fuentes oficiales; tu compañía de título te entrega los números exactos en la estimación escrita antes del cierre.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
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