Entre enero y agosto de 2026, Miami-Dade registró 194 ventas de viviendas de más de US$10 millones: ya superó en 14,1% todas las de 2025 (170) y, a este ritmo, cerrará el año con unas 291, pulverizando el récord de 230 de 2021. Y esto está pasando mientras la riqueza global migra al sur de la Florida, con las hipotecas por encima del 6,7% (la semana pasada toqué el 6,95%). No es un rebote: es migración de capital. Si evalúas invertir en Miami desde Latinoamérica, este dato importa más que cualquier pronóstico de tasas.
La riqueza global no espera tasas bajas
El comunicado de MIAMI Realtors (16 de septiembre) enmarca el fenómeno sin rodeos: wealth migration flowing into South Florida. Su presidente, Alfredo Pujol, lo dice directo: Miami sigue rompiendo récords inmobiliarios en un año excepcional incluso con tasas hipotecarias elevadas.
La economista jefe Gay Cororaton proyecta el resto del año: con las hipotecas por encima del 6,7% hasta fin de año, serán los compradores en efectivo y de alto nivel quienes impulsen el mercado del sur de la Florida (tras la subida de la Fed del 16 de septiembre).
El contexto global ayuda a dimensionarlo: según el Wealth Report 2026 de Knight Frank, con US$1 millón se compran 58 metros cuadrados de propiedad prime en Miami, frente a 34 en Nueva York, 33 en Londres y apenas 16 en Mónaco. La riqueza global hace cuentas, y las cuentas le dan en Miami.
El efectivo manda: 38% de las ventas no depende del crédito
El efectivo representó el 37,8% de las ventas cerradas en Miami en agosto (frente al 35,6% un año atrás), muy por encima del 27% nacional. En condominios existentes, más de la mitad (50,5%) se pagó en efectivo; y en 2025, el 82% de las ventas de condos de más de US$1M fueron todo en efectivo. Miami lidera el país en compras en efectivo: muchos compradores operan con liquidez, no con deuda.
Esa liquidez sostiene precios incluso donde el crédito aprieta: el precio mediano de la vivienda unifamiliar llegó a US$680.000 (+3,82% interanual desde US$655.000), ha subido en 174 de los últimos 178 meses y acumula +293,7% desde 2011 (de US$172.700 a US$680.000).
Y la oferta no ayuda a quien espera: el inventario total cayó 12,1% interanual (de 17.998 a 15.825 listados), séptimo mes consecutivo de caída. Las casas unifamiliares tienen solo 4,9 meses de oferta (mercado de vendedores), mientras los condos tienen 12,1 meses (mercado de compradores).
El detalle que más me interesa como asesora: los condominios cerca del precio mediano (US$500K–600K) vieron sus ventas subir 32% interanual (de 78 a 103). Es decir, el récord del ultra-lujo coexiste con un mercado de condos donde sí hay inventario y sí se negocia.
El otro lado del puente: el capital latino que sale
¿Quién compra esa nueva construcción que el MLS ni siquiera reporta? Los internacionales: compraron el 49% de las ventas de nueva construcción, preconstrucción y conversiones en los 18 meses hasta julio de 2025, con compradores de 73 países, según el reporte global de MIAMI Realtors. Colombia ya lidera la compra de preconstrucción en Miami — lo documenté la semana pasada en este mismo blog.
Y el incentivo para salir se aceleró esta semana: el dólar en Colombia saltó cerca de 3% en días — la TRM vigente del domingo 20 de septiembre rondaba los $3.193 frente a $3.101 el 11 de septiembre — tras la subida de tasas de la Fed. El Banco de la República mantiene su tasa en 12% desde julio y se reúne el 30 de septiembre; la inflación de agosto (6,24% anual, según el reporte de prensa del DANE) sigue lejos de la meta del 3%.
Súmale el ruido fiscal: el expresidente Duque dijo este 20 de septiembre que la situación fiscal heredada es «macabra» y que el déficit podría acercarse al 9% en 2027 (Caracol). El gobierno prepara para octubre su «Ley de Rescate» — reducción gradual del 4×1.000 y desmonte del impuesto al patrimonio — para, en palabras del ministro de Hacienda, revertir la salida de capitales (BusinessCol, entrevista a RCN).
La ecuación del colombiano con patrimonio es simple: moneda que pierde ~3% en una semana vs. un activo en dólares en un mercado que absorbe riqueza récord. En ese escenario, Miami deja de ser una apuesta y pasa a ser una posición defensiva. Y si prefieres no inmovilizar todo el capital hoy, recuerda que en preconstrucción fijas el precio de hoy con depósitos por etapas y el financiamiento —si lo necesitas— entra en la entrega.
Mi criterio como asesora
Invierte con datos, no con hype. Un récord del ultra-lujo no garantiza nada para un activo en particular —ningún dato pasado promete rendimientos futuros—, pero sí revela la dirección del capital: la liquidez global está eligiendo Miami incluso con el crédito caro. El comprador latino con liquidez no compra detrás de esa ola: compra al lado de ella.
Y aquí está el matiz que separa una inversión de una apuesta: el mercado tiene dos velocidades. El ultra-lujo rompe récords mientras los condos de precio mediano (US$408.000, −0,49% interanual, con 12 meses de inventario) ofrecen margen de negociación. Cada activo se analiza por separado: ubicación, precio por pie cuadrado frente a comparables y plan de salida.
¿Quieres analizar si este momento encaja en tu estrategia? Escríbeme MIAMI por WhatsApp y agendamos una llamada de 15 minutos.
— Yara Coker, asesora inmobiliaria licenciada en Florida | eXp Realty
Más análisis como este, cada día, en el blog Radar Miami.
