Airbnb en Miami desde España: tu piso puede ser legal para la ciudad e ilegal para tu edificio
Respuesta corta: ¿Puedes alquilar tu piso en Miami por Airbnb siendo español y viviendo en España? Sí, puedes invertir en Miami desde España y alquilar en Airbnb, pero solo si coinciden tres filtros a la vez: la ciudad lo permite en esa zona, tu edificio lo permite en sus normas y tienes las licencias en regla. En Florida, una vivienda que se alquila más de 3 veces al año por periodos de menos de 30 días se trata como alquiler vacacional y necesita licencia estatal del DBPR. En la mayor parte de Miami-Dade los impuestos sobre la estancia suman el 13% (6% estatal + 1% de recargo del condado + 6% de impuestos turísticos del condado), y en Miami Beach el 14%, porque allí se añade su impuesto municipal del 4%. Y ojo con Miami Beach: en la mayoría de sus zonas residenciales está prohibido alquilar por menos de 6 meses y 1 día. Residir en España no es el obstáculo; el obstáculo es comprar el piso equivocado para este plan. Yo verifico los tres filtros contigo, edificio por edificio, antes de que reserves.
En 3 líneas: En España, si el piso es tuyo, alquilarlo en Airbnb es casi una decisión privada con una licencia turística según la comunidad autónoma. En Miami es una decisión de tres capas: ciudad, condado/estado y comunidad de propietarios. Si una sola capa dice que no, no hay Airbnb, aunque el anuncio del piso diga «ideal para Airbnb».
Actualizado: 19 de octubre de 2026.
Airbnb en Miami para propietarios españoles: las 3 puertas que tienen que abrir a la vez
Cuando un cliente español me dice «quiero comprar apartamento en Miami desde España para ponerlo en Airbnb», mi primera pregunta no es cuánto rinde. Es dónde está el piso y qué dice su edificio. Estas son las tres puertas, en el orden en que yo las reviso:
| Puerta | Qué se comprueba | Qué suele pasar |
|---|---|---|
| 1. La ciudad | La zonificación de esa dirección concreta y su normativa de alquiler vacacional | En la ciudad de Miami el uso de alojamiento es posible en determinadas zonas; en Miami Beach está prohibido en la mayoría de las zonas residenciales; en la zona no incorporada de Miami-Dade rige la ordenanza del condado |
| 2. El edificio | La declaración del condominio y sus enmiendas: alquiler mínimo, número de alquileres al año, periodo de espera tras la compra | Muchos edificios de Brickell Miami y del centro exigen alquileres mínimos de 30 días, de 6 meses o de 1 año, o limitan a 1-2 alquileres por año. Eso deja fuera Airbnb aunque la ciudad lo permita |
| 3. Las licencias | Licencia estatal de alquiler vacacional (DBPR), Certificate of Use y Business Tax Receipt locales, cuenta de impuestos turísticos | Sin estas piezas no puedes anunciar ni operar legalmente, aunque las dos puertas anteriores estén abiertas |
La conclusión práctica para los españoles que invierten en Miami: el plan Airbnb se decide antes de comprar, no después. Si el edificio no lo permite, la alternativa realista es el alquiler de larga duración o el alquiler amueblado de 30 días o más, que sigue otro régimen. Si quieres que lo revisemos sobre opciones concretas, parte de mi guía para invertir en Miami desde España y yo te confirmo la política de alquiler vigente de cada edificio que evaluemos.
Ciudad por ciudad: Miami, Miami Beach y Miami-Dade no juegan con las mismas reglas
«Miami» en un anuncio puede ser tres jurisdicciones distintas, y la diferencia es enorme:
- Ciudad de Miami (Brickell, Downtown, Edgewater…). La ciudad trata como alquiler de corta duración el que se repite más de 3 veces al año por menos de 30 días. Para operar necesitas convertir el uso de la unidad a alojamiento: Certificate of Use y Certificate of Occupancy, licencia del DBPR, Business Tax Receipt y, en un condominio existente, que la asociación certifique el formulario de evaluación de alquiler de corta duración y el plan de gestión operativa. Las viviendas unifamiliares y dúplex en zonas T3 y T4-R no son elegibles. Y un dato que casi nadie mira: si más del 25% de las unidades de un edificio funcionan como alojamiento transitorio, todo el edificio debe cumplir el estándar de ocupación hotelera (R-1) del código de construcción de Florida.
- Miami Beach. Aquí «corta duración» significa otra cosa: alquilar por menos de 6 meses y 1 día está prohibido en las viviendas unifamiliares y en la mayoría de los distritos residenciales multifamiliares (zonas como RM-1, RPS-1, RPS-2, CD-1, RO o TH, salvo una lista cerrada de edificios antiguos con derechos adquiridos). Donde sí se permite — distritos comerciales y de alta densidad — necesitas Certificate of Use, Business Tax Receipt, licencia del DBPR y cuenta del Resort Tax municipal, y los números de registro deben aparecer en todos tus anuncios.
- Miami-Dade no incorporado. La sección 33-28 del código del condado exige un Certificate of Use antes de anunciar la vivienda en cualquier plataforma, con inspección, renovación anual y autorización escrita de la asociación si la propiedad está en un condominio o comunidad. La ocupación máxima es de 2 personas por dormitorio más 2 por vivienda, con tope de 12 huéspedes por la noche, y debe haber una persona responsable localizable 24 horas al día, 7 días a la semana — algo que, viviendo en España, se resuelve con una empresa de gestión local, no desde tu móvil a 7.000 km.
Las licencias, paso a paso, para un propietario que vive en España
- Licencia estatal del DBPR. Florida clasifica el alquiler vacacional como establecimiento público de alojamiento transitorio (capítulo 509 de los Florida Statutes): la División de Hoteles y Restaurantes del DBPR emite la licencia — de condominio o de vivienda, según el tipo de propiedad — antes de empezar a operar.
- Registro fiscal estatal. Alta ante el Florida Department of Revenue para el impuesto sobre ventas de alquileres transitorios.
- Certificate of Use + Business Tax Receipt de tu ciudad (o del condado, si estás en zona no incorporada), con sus renovaciones anuales.
- Cuenta de impuestos turísticos del condado y, en Miami Beach, cuenta del Resort Tax municipal.
- Autorización escrita de tu asociación. No vale «el anterior dueño lo alquilaba» ni lo que diga el anuncio de venta: vale lo que diga la declaración vigente del condominio, por escrito.
Nada de esto exige que vivas en EE.UU. ni que tengas visa de residente. Lo que sí exige es gestión local profesional: limpieza, mantenimiento, responsable 24/7 y presentación mensual de impuestos cuando aplique. Esa gestión tiene un coste que hay que meter en los números desde el principio, igual que metí los costes de cierre en mi pieza de costos de cierre comprando desde España.
Los impuestos de cada reserva: 13% en casi todo Miami-Dade, 14% en Miami Beach
| Concepto | Miami-Dade general | Miami Beach |
|---|---|---|
| Impuesto estatal de Florida sobre alquileres transitorios | 6% | 6% |
| Recargo discrecional de ventas de Miami-Dade | 1% | 1% |
| Impuestos turísticos del condado (desarrollo de convenciones 3% + desarrollo turístico 2% + instalaciones deportivas 1%) | 6% | Solo el 3% de convenciones |
| Resort Tax municipal | No aplica | 4% |
| Total sobre la estancia (6 meses o menos) | 13% | 14% |
¿Quién lo cobra? Para reservas hechas a través de Airbnb, la plataforma recauda y remite el impuesto estatal y los impuestos del condado con los que tiene acuerdo. Pero hay dos huecos que veo repetirse en propietarios españoles: el Resort Tax del 4% de Miami Beach NO lo recauda Airbnb — lo registras y lo pagas tú directamente a la ciudad, incluso si todas tus reservas vienen de la plataforma — y cualquier reserva directa (tu propia web, un conocido, otra plataforma sin acuerdo) te obliga a registrarte y remitir todos los impuestos tú mismo, con declaración mensual al condado.
Y después está tu capa fiscal como residente en España: los ingresos por alquiler de un inmueble en EE.UU. tributan primero en EE.UU. y se declaran también en tu IRPF en España, con el convenio de doble imposición evitando que pagues dos veces por lo mismo, y el modelo 720 puede aplicar si superas sus umbrales. Lo expliqué en detalle en mi pieza de impuestos para españoles que compran un piso en Miami. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal: para tu caso concreto, consulta siempre a tu asesor fiscal en España y yo te confirmo la parte de Miami con la información actual.
Lo que muchos no saben
- Que la ciudad permita Airbnb no obliga a tu edificio a permitirlo. La asociación de un condominio puede prohibir o restringir los alquileres cortos en su declaración aunque la zonificación sea favorable. Los españoles invierten en Miami a veces confiando en la frase «edificio Airbnb-friendly» del anuncio: esa frase no es un documento. Lo que manda es la declaración registrada y sus enmiendas.
- En Miami Beach, el propio anuncio puede ser la prueba. Anunciar una estancia inferior a 6 meses y 1 día en una zona donde está prohibido se trata como evidencia directa de la infracción, aunque ningún huésped llegue a alojarse. Publicar primero y preguntar después es la forma más cara de aprender la norma.
- Que Airbnb recaude impuestos no significa que estés licenciado. La plataforma gestiona una parte fiscal; las licencias (DBPR, Certificate of Use, Business Tax Receipt) son responsabilidad del propietario y son previas al primer anuncio.
- Existen proyectos de preventa en Brickell diseñados para alquiler flexible, pero «diseñado para» no es «autorizado para siempre». La política de rentas de un edificio puede cambiar por voto de la asociación tras la entrega. Por eso, en preventa, reviso contigo el régimen de alquiler que queda escrito en los documentos del condominio, no solo el folleto comercial — te lo cotizo yo con la información actual antes de que firmes.
- El plan B de 30 días o más no es un fracaso. Para muchos propietarios que viven en España, el alquiler amueblado de media duración (profesionales desplazados, familias en transición) da menos rotación, menos desgaste y menos fricción con el edificio que Airbnb. La decisión correcta depende del edificio concreto, no de la moda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner en Airbnb un piso de preventa en Brickell nada más entregármelo?
Solo si los documentos del condominio permiten alquileres de menos de 30 días sin periodo de espera y completas las licencias de ciudad y estado. En preventa en Brickell hay edificios pensados para alquiler flexible y otros con mínimos de 6 o 12 meses: parecen iguales en el folleto y son opuestos para tu plan. Yo te confirmo el régimen escrito de cada proyecto antes de que reserves.
¿Necesito vivir en Miami o tener visa para alquilar en Airbnb?
No. Ser propietario y alquilar tu piso no exige residencia ni visa en EE.UU. Lo que sí necesitas es presencia operativa local: una persona o empresa responsable disponible 24/7, que es requisito en la norma del condado y una necesidad práctica si vives en España.
¿Cuánto se paga de impuestos por cada reserva de Airbnb en Miami?
Sobre estancias de 6 meses o menos: el 13% en la mayor parte de Miami-Dade (6% estatal + 1% de recargo + 6% turístico del condado) y el 14% en Miami Beach, donde el Resort Tax municipal del 4% sustituye a parte de los impuestos del condado y no lo recauda Airbnb. Aparte va tu tributación personal sobre el beneficio, en EE.UU. y en España según el convenio.
¿Y si mi edificio prohíbe Airbnb? ¿Qué opciones tengo?
Alquiler de larga duración (12 meses) o amueblado de 30 días o más, si la declaración lo permite, y uso personal combinado con esas rentas. Lo que no es una opción es anunciar igual y esperar que nadie se entere: las asociaciones y las ciudades cruzan los anuncios de las plataformas con sus registros. Si estás valorando invertir en Miami desde España con un plan de renta en mente, definimos el plan antes de elegir el piso, no al revés.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
