Respuesta corta: Para invertir en Miami siendo extranjero, los documentos que de verdad necesitas para reservar y firmar una preventa son 2: tu pasaporte vigente y la prueba de fondos (el estado de cuenta de donde saldrá el dinero). No necesitas visa de residente, no necesitas Social Security y no necesitas ITIN para firmar el contrato. El ITIN llega después, cuando vas a declarar impuestos por la renta o a vender. Todo lo demás —poder notarial, traducción o papeles de hipoteca— depende de cómo compras, no de tu nacionalidad. Aquí te explico, etapa por etapa, qué te van a pedir si vas a comprar un apartamento en Miami desde América Latina.
Actualizado: 17 de octubre de 2026.
Invertir en Miami siendo extranjero: tus documentos por etapa de compra
El error que más veo es mezclar los papeles de todas las etapas y creer que necesitas todo el día uno. No. Si vas a comprar un apartamento en Miami en preventa en Brickell o en otra zona, el proceso se divide en cuatro momentos, y en cada uno te piden algo distinto:
| Etapa | Documentos que te piden | Para qué |
|---|---|---|
| 1. Reserva y contrato de preventa | Pasaporte vigente + prueba de fondos (estado bancario reciente) | Identificarte como comprador y demostrar que los depósitos del plan de pagos existen |
| 2. Durante la obra (depósitos por hitos) | Comprobantes de cada transferencia internacional (SWIFT) a tu nombre | Dejar la trazabilidad del dinero: cada dólar que entra debe poder seguirse hasta tu cuenta de origen |
| 3. Cierre (entrega de la unidad) | Pasaporte, declaración jurada del comprador que exige el capítulo 692 de los Estatutos de Florida, y poder notarial apostillado solo si firmas desde tu país | La compañía de título verifica tu identidad y que no eres un comprador restringido por esa ley |
| 4. Después del cierre (renta e impuestos) | ITIN del IRS (formulario W-7) y formulario W-8BEN si aplica a tu caso fiscal | Declarar la renta en EE. UU., abrir reportes ante el IRS y, el día que vendas, tramitar lo relacionado con FIRPTA |
Y un dato que te da tranquilidad legal: en un condo nuevo en Florida, el contrato es anulable por ti durante 15 días después de firmarlo y de recibir todos los documentos del condominio que exige la sección 718.503 de los Estatutos de Florida. Esos 15 días son tu ventana para revisar con calma presupuesto, reglas de renta y documentos del edificio, no un trámite más.
Comprar un apartamento en Miami en efectivo o con hipoteca: qué cambia en los papeles
Si compras en efectivo, tu carpeta es corta: pasaporte y prueba de fondos. No te piden declaración de renta de tu país, ni historial crediticio de EE. UU., ni carta laboral. Lo que sí revisa la compañía de título es el origen del dinero: que la cuenta desde la que transfieres esté a tu nombre (o a nombre de tu LLC, si compras con esa figura) y que los montos coincidan con lo que declaraste en el contrato.
Si financias con un programa para extranjeros, el prestamista suma su propia lista: comprobante de domicilio en tu país, estados bancarios de varios meses y, según el programa, carta de ingresos o referencia bancaria. Si alguno de esos documentos está en español y el programa lo exige, puede pedirte traducción certificada al inglés. Mi regla: no traduzcas ni apostilles nada por adelantado; yo te confirmo primero la lista exacta del programa que vas a usar y traduzco solo lo que ese prestamista pide.
El ITIN al invertir en Miami: cuándo no lo necesitas y cuándo sí
Según el IRS, el ITIN es un número de procesamiento fiscal de 9 dígitos, disponible para personas que necesitan un número de contribuyente en EE. UU. y no pueden obtener un Social Security. Se solicita con el formulario W-7 y sirve solo para fines de impuestos federales: no es una visa, no autoriza a trabajar y no cambia tu estatus migratorio.
- No lo necesitas para reservar, firmar el contrato de preventa ni cerrar en efectivo.
- Sí lo vas a necesitar cuando la propiedad empiece a generar renta y tengas que declarar impuestos en EE. UU., y también el día que vendas, porque los formularios de FIRPTA se tramitan con un número de contribuyente.
- Mi recomendación práctica: no lo tramites el día de la reserva, pero tampoco lo dejes para el mes del cierre de tu primera declaración. Lo pedimos con tiempo, junto a tu contador, cuando la entrega de tu unidad ya tenga fecha.
Lo que muchos no saben
- En el cierre vas a firmar una declaración sobre el capítulo 692 de Florida. Esa ley define 7 «países de preocupación»: China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, el régimen venezolano de Nicolás Maduro y Siria, y restringe a las personas domiciliadas en ellos que no sean ciudadanas ni residentes permanentes de EE. UU. Si vives en Colombia, México, España, Argentina, Perú, Chile o Ecuador, esto no te restringe; firmas la declaración y sigues. Si tu domicilio actual está en Cuba o en Venezuela, tu caso necesita revisión legal antes de firmar cualquier contrato: yo te lo reviso contigo y con abogado antes de que muevas un dólar, no después.
- Los 15 días de revisión son también tu revisión de Airbnb. Si tu plan al invertir en Miami incluye rentar por Airbnb, las reglas que importan están en los documentos del condominio que recibes al firmar. En esa ventana yo reviso contigo si el edificio permite renta por noches, cuál es la estadía mínima y qué multa aplica, antes de que tu derecho a cancelar se cierre.
- El nombre del contrato manda. El nombre que pongas en el contrato de preventa debe coincidir letra por letra con tu pasaporte y con el titular de la cuenta que transfiere. Una diferencia de un segundo apellido o de una inicial es la causa número uno de retrasos tontos en los depósitos.
Mi criterio como asesora: tu checklist antes del primer depósito
- Pasaporte vigente con al menos la vigencia que cubra el cierre estimado de tu preventa; si vence antes, renuévalo primero.
- Prueba de fondos en una sola cuenta a tu nombre, con el monto de los depósitos del plan de pagos ya reunido, no repartido en cinco cuentas.
- Decide antes de firmar si compras a título personal o con LLC: cambiar la figura después de firmado el contrato es más caro y a veces el contrato no lo permite sin costo. Si quieres ver ese análisis, te lo trabajo en mi guía sobre cómo invertir en Miami paso a paso siendo extranjero.
- Guarda cada comprobante SWIFT de tus transferencias en una sola carpeta: es tu trazabilidad para el cierre y para tu banco en tu país. Si tu dinero sale de Colombia, el paso a paso cambiario lo tienes en mi artículo sobre cómo traer el dinero desde Colombia para comprar en Miami.
- No firmes poder ni traducción que nadie te pidió: cada documento extra se pide por escrito, con nombre del solicitante, y yo te confirmo si aplica a tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Necesito visa para comprar un apartamento en Miami?
No. Puedes comprar siendo extranjero sin visa de residente y sin estar físicamente en EE. UU. Comprar una propiedad tampoco te otorga visa ni residencia: son trámites separados, y quien te prometa lo contrario te está vendiendo humo.
¿Necesito Social Security o ITIN para firmar una preventa en Brickell?
Ninguno de los dos. Para firmar una preventa en Brickell Miami basta tu pasaporte y tu prueba de fondos. El ITIN, que se pide al IRS con el formulario W-7, entra en escena cuando declaras impuestos por la renta o cuando vendes.
¿Puedo firmar todo desde mi país, sin viajar?
En la mayoría de los cierres, sí: la firma remota se resuelve con firma electrónica para el contrato y, para el cierre, con el método que autorice la compañía de título (que puede incluir poder notarial apostillado). Yo te confirmo el método exacto que acepta la compañía de título de tu operación antes de que agendes notaría en tu país.
¿Mis estados bancarios en español sirven?
Para la reserva y el contrato de preventa, normalmente sí, porque lo que se verifica es titular, monto y fecha. Para una hipoteca, algunos programas piden traducción certificada al inglés de los documentos que usan para calificarte. No pagues traducciones hasta que yo te confirme la lista de tu programa.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
