Respuesta corta: Sí, puedes comprar una preventa en Miami con tu pareja o con un socio, y en Florida la titularidad se define con una sola frase en la escritura. Si están casados, la ley presume que cada uno es dueño del 100% indivisible; si no están casados y la escritura no dice nada expreso sobre supervivencia, la ley 689.15 crea una tenancy in common: en un apartamento de US$600,000 al 50/50, cada uno tiene US$300,000 separados, puede dejar su mitad a quien quiera y puede vender su parte sin permiso del otro. Por eso, al invertir en Miami, yo decido la titularidad antes del primer depósito, no el día del cierre.
Actualizado: 27 de octubre de 2026
La pregunta literal que respondo hoy es: ¿Puedo comprar una preventa en Miami con mi pareja o con un socio y cómo queda la titularidad? Es una de las decisiones más importantes al comprar apartamento en Miami, porque en una preventa en Brickell firmas el contrato hoy y recibes la escritura años después. Si los nombres y los porcentajes quedan mal desde el contrato, corregirlos después cuesta tiempo, autorizaciones y, en algunos casos, impuestos.
Invertir en Miami en pareja o con un socio: la titularidad se decide en dos momentos
Cuando compras una preventa, hay dos momentos distintos. El primero es el contrato de compra: ahí defines quiénes son los compradores y en qué proporción. El segundo es el cierre, cuando se firma y se registra la escritura (deed) y la forma de titularidad queda escrita con palabras exactas.
Mi criterio como asesora es simple: lo que pongas en el contrato debe coincidir con lo que quieres que diga la escritura. Cambiar un nombre entre el contrato y el cierre no siempre es automático: puede requerir una cesión, una autorización escrita y condiciones del contrato. Antes de firmar, yo te confirmo cómo debe quedar tu caso con la información actual y qué frase exacta debe llevar la escritura.
Si todavía estás comparando si te conviene comprar solo o acompañado, revisa primero mi guía para invertir en Miami, donde explico el proceso completo de compra para extranjeros.
Las 3 formas de titularidad en Florida, con números reales
Florida reconoce tres formas principales de copropiedad entre personas. La diferencia no es un detalle legal menor: decide quién se queda con el apartamento si uno fallece, si la pareja se separa o si un socio quiere salir.
| Forma | ¿Quién puede usarla? | ¿Partes iguales? | Si uno fallece | ¿Puede uno vender solo? |
|---|---|---|---|---|
| Tenancy in common | Cualquier pareja o socios | No. Admite 70/30, 60/40 o el porcentaje que acuerden | Su parte va a sus herederos y pasa por sucesión (probate). No va automática al otro | Sí. Cada uno puede vender, hipotecar o transferir su parte sin permiso del otro |
| Joint tenancy with right of survivorship | Cualquier pareja o socios, si la escritura lo dice expresamente | Sí. Partes iguales obligatorias | El sobreviviente recibe todo de forma automática, sin sucesión | Puede transferir su interés, pero esa transferencia rompe la supervivencia sobre esa parte |
| Tenancy by the entirety | Solo parejas casadas | Cada cónyuge es dueño del 100% indivisible | El sobreviviente se queda con todo, sin sucesión | No. Ninguno puede vender ni hipotecar solo; firman los dos |
Ejemplo con una preventa en Brickell Miami de US$600,000. Si tú aportas US$420,000 y tu socio aporta US$180,000, un 70/30 en tenancy in common refleja tu dinero real. Si eliges joint tenancy with right of survivorship, la ley les da 50/50 aunque los aportes hayan sido distintos. Ese es el error que más veo: elegir supervivencia por comodidad y regalar, sin darse cuenta, una parte del patrimonio.
Mi criterio según tu caso: casados, pareja no casada o socio
Si están casados
En Florida, una escritura a nombre de una pareja casada se presume tenancy by the entirety, salvo que la escritura diga otra cosa. Es la forma con más protección: un acreedor de un solo cónyuge, en general, no puede ejecutar esa propiedad por una deuda individual, con excepciones como deudas conjuntas o gravámenes fiscales federales. Tampoco puede uno vender sin el otro. Si hay divorcio, la ley 689.15 convierte esa titularidad automáticamente en tenancy in common.
Si son pareja pero no están casados
No pueden usar tenancy by the entirety. Aquí la decisión es entre reflejar aportes distintos y proteger a tus propios herederos (tenancy in common) o priorizar que el sobreviviente se quede con todo (joint tenancy with right of survivorship). Si cada uno tiene hijos de una relación anterior o si los aportes son desiguales, yo suelo inclinarme por tenancy in common más un acuerdo escrito. No existe una respuesta única: depende de a quién quieres proteger si tú faltas.
Si compras con un socio para invertir
Con un socio, mi recomendación de partida es tenancy in common con los porcentajes exactos de cada aporte, nunca supervivencia por defecto. Un socio no es tu heredero natural. Además, el acuerdo debe decir quién paga el depósito, el HOA, el seguro y los impuestos, quién decide si la unidad se renta en Airbnb cuando el edificio lo permite, a qué precio se puede vender y cómo se valora la parte del que quiere salir. Sin ese acuerdo, cualquier copropietario puede pedir a un juez la venta forzada de la propiedad.
Lo que muchos no saben
- El silencio de la escritura también decide. La sección 689.15 de los Estatutos de Florida dice que una transferencia a dos o más personas crea tenancy in common, a menos que el documento exprese el derecho de supervivencia. Traducido: si nadie escribe la frase correcta, Florida no asume que el sobreviviente se queda con todo.
- Un socio puede forzar la venta. El Capítulo 64 de los Estatutos de Florida permite que cualquier copropietario presente una acción de partición. Para un condo, que no se puede dividir físicamente, el resultado práctico suele ser la venta ordenada por la corte y el reparto del dinero según los porcentajes.
- Para un extranjero, la titularidad también es un tema de impuesto a la herencia. Un extranjero no residente tiene una exención de estate tax de solo US$60,000 sobre sus bienes en Estados Unidos, frente a US$15,000,000 para un ciudadano en 2026, con tasas de hasta 40%. Y bajo la regla de la sección 2040(a) del código fiscal, si tú pagaste el 100% de una propiedad conjunta y falleces, el IRS puede incluir el 100% del valor en tu patrimonio gravable, salvo que el sobreviviente pruebe con documentos cuánto aportó. Guarda cada transferencia y cada comprobante de aporte: son tu evidencia.
- En preventa, el error se firma años antes del cierre. El contrato que firmas hoy es el que manda los nombres al cierre. Corregir la titularidad después de recibir la escritura implica una escritura nueva, costos de registro y una revisión fiscal y de FIRPTA si uno de los dueños es extranjero. Decidirlo bien al inicio cuesta una conversación; corregirlo después cuesta un proceso.
El acuerdo escrito que yo te pido firmar antes del primer depósito
- Porcentaje exacto de cada uno y monto de cada depósito, con comprobantes de transferencia guardados.
- Quién paga HOA, seguro, impuestos y reparaciones, y qué pasa si uno deja de pagar.
- Uso de la unidad: uso personal, renta larga o Airbnb si el reglamento del edificio lo permite, y quién administra la renta.
- Salida ordenada: derecho preferente del otro a comprar tu parte, método de valoración (tasación independiente) y plazo para cerrar esa compra.
- Qué pasa si uno fallece, se incapacita o se divorcia: a quién va su parte y si el sobreviviente puede seguir usando la unidad.
- Acuerdo de no pedir partición judicial durante un plazo definido, para que una diferencia no fuerce una venta en mal momento.
Nada de esto reemplaza a tu abogado o a tu contador. Mi trabajo es que llegues a esa conversación con la estructura correcta y con los números claros, y que la frase de titularidad de tu escritura coincida con lo que tú y tu pareja o tu socio realmente acordaron.
Preguntas frecuentes
¿Podemos comprar 70/30 si aportamos dinero distinto?
Sí. Con tenancy in common los porcentajes pueden ser desiguales y quedan reflejados en la escritura. Con joint tenancy with right of survivorship, no: las partes deben ser iguales.
¿Si compro con mi pareja sin estar casados, al casarnos cambia sola la titularidad?
No automáticamente sobre esa escritura. Para pasar a tenancy by the entirety después del matrimonio suele requerirse una escritura nueva de ustedes para ustedes como pareja casada. Yo te confirmo el momento y el costo de hacerlo si tu situación cambia.
¿Es mejor comprar con un socio a nombres personales o con una compañía?
Depende del objetivo. A nombres personales con tenancy in common es más simple y barato de mantener. Con una compañía, la participación se define en el acuerdo operativo y la salida de un socio puede ser más ordenada, pero hay costos de formación, reportes y una revisión fiscal distinta, sobre todo si un socio es extranjero. Lo evaluamos con tu contador antes de decidir; no hay una forma que sirva para todos.
¿Se puede cambiar la titularidad después del cierre?
Sí, con una escritura nueva registrada en el condado, pero puede tener consecuencias fiscales, afectar un préstamo vigente y requerir que firmen todos los dueños actuales. Por eso insisto en definirla antes de firmar el contrato de preventa.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
