Respuesta corta: Sí. Ni la ley federal ni la de Florida exigen visa de residente, green card ni Social Security para comprar una propiedad. Compras con tu pasaporte vigente y, para efectos fiscales, un ITIN (número de identificación tributaria del IRS). La única excepción vigente es la ley SB 264 de Florida, que restringe la compra a personas domiciliadas en 7 países de interés (China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria) que no sean ciudadanos ni residentes permanentes de EE. UU.
Actualizado: 29 de septiembre de 2026.
Lo que sí necesitas para comprar
- Pasaporte vigente. Es tu identificación en el cierre.
- Prueba de fondos: estados de cuenta bancarios o carta del banco.
- ITIN (Individual Taxpayer Identification Number): se tramita ante el IRS con el formulario W-7. Lo necesitas para declarar impuestos sobre la propiedad y las rentas.
- Una compañía de título o abogado de cierre en Florida que maneje el escrow y la escritura.
Lo que no necesitas: visa de ningún tipo, green card, número de Social Security ni licencia de conducir de Florida.
La excepción: la ley SB 264 de Florida
Desde el 1 de julio de 2023 está vigente la ley SB 264 (Fla. Stat. §§ 692.201–692.205), que restringe la compra de propiedades en Florida a los «foreign principals»: personas domiciliadas en 7 países considerados de interés —China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela y Siria— que no sean ciudadanos estadounidenses ni residentes permanentes.
- China: restricción adicional — no pueden adquirir ningún inmueble en Florida, salvo una vivienda residencial de hasta 2 acres, fuera de un radio de 5 millas de cualquier instalación militar, comprada con una visa válida (no de turista), a nombre propio y registrada ante el Department of Economic Opportunity en un plazo de 30 días.
- Los otros 6 países: tienen prohibido comprar tierra agrícola y cualquier propiedad dentro de 10 millas de una instalación militar o infraestructura crítica del estado.
En noviembre de 2025, la Corte de Apelaciones del 11.º Circuito mantuvo la ley vigente (Shen v. Simpson: el caso se desestimó por falta de legitimación de los demandantes, y la ley sigue en pie). En la práctica, esto significa que en cada cierre en Florida todo comprador firma hoy un affidavit declarando que cumple con la ley — es un paso de rutina del proceso.
Si eres de Colombia, México, Argentina, Brasil, Perú, Chile u otro país latinoamericano, esta ley no te afecta. Pero el affidavit en el cierre lo firma todo el mundo.
Qué cambia si compras sin visa de residente
| Sin visa de residente | Con green card / ciudadanía | |
|---|---|---|
| Comprar la propiedad | ✅ Sí, con pasaporte | ✅ Sí |
| Hipoteca | Programas «foreign national»: 30–40% de cuota inicial y tasas más altas | Hipoteca tradicional |
| Homestead exemption (descuento en impuestos a la propiedad) | ❌ No — exige residencia permanente en Florida | ✅ Sí |
| Al vender (FIRPTA) | Retención del 15% del precio (con excepciones) | No aplica |
| Cuenta bancaria en EE. UU. | Posible en varios bancos con pasaporte + ITIN | ✅ Sí |
Cómo es el proceso paso a paso (sin visa)
- Reserva y contrato con tu pasaporte. En preconstrucción, los depósitos van a una cuenta escrow protegida por la ley de Florida.
- Tramita el ITIN (formulario W-7 del IRS). Tu contador o el agente de cierre te guía; hazlo con tiempo porque el IRS tarda semanas.
- Define cómo pagas: efectivo o hipoteca «foreign national» (los bancos suelen pedir 30–40% de cuota inicial a no residentes).
- Cierre: puede ser 100% remoto — no tienes que viajar a Miami. Se firma digitalmente con notarización en línea.
Lo que muchos no saben
- El ITIN no es una visa. No te da estatus migratorio ni permiso de trabajo: es solo un número fiscal. Y al revés: tener visa de turista no te da ningún beneficio en la compra.
- Comprar una propiedad no te da derecho a visa ni a residencia. La inversión inmobiliaria, por sí sola, no otorga estatus migratorio en EE. UU.
- Sin homestead exemption pagas más impuesto a la propiedad. La exención —que además limita el aumento anual del valor catastral— exige residencia permanente en Florida. Si compras como no residente, presupuesta el impuesto completo.
- FIRPTA te afecta al vender, no al comprar. Cuando vendas como extranjero, el comprador debe retener el 15% del precio de venta para el IRS (0% si el precio es US$300.000 o menos y el comprador la va a habitar; 10% si está entre US$300.001 y US$1.000.000 y la habita). Es un anticipo, no un impuesto extra: si te retuvieron de más, lo recuperas al declarar.
- Puedes abrir cuenta bancaria con pasaporte + ITIN en varios bancos americanos, lo que facilita pagar impuestos, HOA y seguros desde EE. UU.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar solo con visa de turista (B1/B2)?
Sí. La visa de turista no es requisito ni te da ventaja: la compra se hace con tu pasaporte, tengas visa o no. Incluso puedes cerrar la compra sin haber pisado Estados Unidos.
¿Necesito número de Social Security?
No. El número fiscal que usarás como extranjero es el ITIN, que se tramita ante el IRS con el formulario W-7.
¿Puedo sacar hipoteca sin visa de residente?
Sí, con los programas «foreign national» que ofrecen varios bancos: suelen pedir entre 30% y 40% de cuota inicial, comprobantes de ingresos de tu país y aplican tasas más altas que las de residentes.
¿La propiedad me sirve para obtener la residencia?
No. Comprar bienes raíces en Estados Unidos no otorga visa, green card ni ningún estatus migratorio. Son dos procesos completamente separados.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
