Respuesta corta: Si vas a invertir en Miami desde México en preventa, no pagas el departamento completo al firmar: apartas la unidad, firmas contrato con un primer 10% que por ley va a una cuenta escrow, y el resto se reparte en pagos por hitos de obra hasta llegar, en el esquema más común, a un 50% pagado antes del cierre y el otro 50% contra entrega de las escrituras. En un departamento de US$500,000 ese esquema es: US$50,000 al contrato, US$50,000 unos meses después, US$50,000 al inicio de obra, US$100,000 a mitad de construcción y US$250,000 al cierre. Al tipo de cambio FIX de referencia de 18.6425 pesos por dólar publicado para el 22 de octubre de 2026, cada 10% equivale a unos $932,125 pesos de referencia — tu banco te vende los dólares por encima del FIX, así que el costo real en pesos lo defines en cada pago. Yo te confirmo el plan de pagos vigente de cada proyecto antes de que apartes.
En 3 líneas: La preventa te deja entrar hoy a precio de hoy y pagar en etapas durante la obra, repartiendo también tu riesgo cambiario peso-dólar. El precio de esa flexibilidad es compromiso: pasado el periodo legal de cancelación de 15 días, tus depósitos quedan comprometidos con el contrato. Por eso se aparta con el plan de pagos, la fecha estimada de entrega y las cláusulas revisadas, no solo con el render.
Actualizado: 22 de octubre de 2026.
La pregunta literal es esta: ¿cómo es la preventa en Miami paso a paso para mexicanos, con su apartado, su plan de pagos por hitos y su entrega? Es la duda que más recibo de quien quiere comprar departamento en Miami o comprar apartamento en Miami desde México por primera vez, y es lógica: en México el apartado y la preventa funcionan distinto. Aquí los mexicanos invierten en Miami bajo la ley de condominios de Florida, con protecciones concretas que vale la pena conocer antes de firmar. El panorama completo está en mi guía para invertir en Miami desde México y en el hub de invertir en Miami.
Preventa en Miami desde México: las etapas, una por una
El proceso completo, desde que eliges unidad hasta que recibes las llaves, sigue este orden en la mayoría de los proyectos de preventa en Brickell y del resto de Miami:
- Reserva o apartado. Eliges unidad, piso y vista, y la apartas con un depósito de reserva mientras se prepara el contrato. Ese dinero se aplica después a tu primer porcentaje. El monto de reserva varía por proyecto; yo te lo confirmo con la lista vigente antes de que envíes un peso.
- Firma del contrato y primer 10%. Firmas el contrato de compraventa — un contrato redactado por el proyecto, con sus documentos de condominio — y completas el primer 10% del precio. Desde la firma y la entrega completa de los documentos empieza a correr tu ventana legal de cancelación de 15 días, que explico abajo.
- Segundo hito, normalmente otro 10%. En el esquema estándar se paga entre 60 y 90 días después del primer depósito. Es el pago que más gente olvida presupuestar porque llega cuando la emoción de la firma ya bajó.
- Inicio de obra (groundbreaking), otro 10%. Cuando la construcción arranca formalmente, se vence el siguiente porcentaje. A partir de aquí el proyecto ya es una obra en curso, con avances que se pueden verificar.
- Mitad de obra y cierre de la estructura (top-off), hasta completar 40-50%. En el esquema estándar este tramo suma otro 20%: 10% a mitad de la construcción y 10% cuando se termina el último piso de la estructura. Algunos proyectos concentran distinto estos hitos; el calendario exacto vive en tu contrato, no en el folleto.
- Cierre y entrega. Con el edificio terminado y el certificado de ocupación, pagas el saldo — el 50% restante en el esquema estándar — más tus costos de cierre, firmas las escrituras y recibes las llaves. Si vas a financiar ese saldo como extranjero, la preaprobación se trabaja meses antes, no la semana del cierre.
Mi criterio como asesora: la etapa que define si una preventa te conviene no es la reserva, es el calendario completo. Antes de apartar yo reviso contigo tres cosas: cuánto habrás pagado antes del cierre, qué tan holgado queda tu flujo en pesos entre hito e hito, y qué pasa con tu dinero en cada escenario de cancelación.
El plan de pagos por hitos con números: un departamento de US$500,000
Este es el esquema que se repite en la mayoría de los edificios en preventa de Miami, aplicado a un precio redondo para que veas el tamaño real de cada pago. Es un ejemplo educativo: cada proyecto publica su propio plan y yo te confirmo el vigente del proyecto que te interese.
| Hito | % del precio | Monto en dólares | Equivalente de referencia en pesos (FIX 18.6425) |
|---|---|---|---|
| Contrato | 10% | US$50,000 | $932,125 |
| 60-90 días después | 10% | US$50,000 | $932,125 |
| Inicio de obra | 10% | US$50,000 | $932,125 |
| Mitad de obra / top-off | 20% | US$100,000 | $1,864,250 |
| Cierre contra entrega | 50% | US$250,000 | $4,660,625 |
| Total | 100% | US$500,000 | $9,321,250 |
Dos precisiones honestas. Una: no todos los proyectos piden el 50% antes del cierre; hay planes más ligeros, de 30-40% durante la obra, y planes más exigentes. Dos: el equivalente en pesos es solo una foto de hoy con el FIX que publica el Banco de México; cada hito se paga al tipo de cambio de su momento, y el de venta de tu banco siempre está por encima del FIX. Esa es, a la vez, la ventaja y el riesgo del plan por hitos: repartes tu compra de dólares en el tiempo en lugar de concentrarla en un solo día.
Tu protección legal: escrow obligatorio y 15 días para cancelar
Florida no deja tu dinero a la buena voluntad de nadie. Dos reglas de su Ley de Condominios (Capítulo 718) te protegen directamente como comprador de preventa:
- Escrow del primer 10% (sección 718.202). Si el edificio aún no está terminado, todos tus pagos hasta el 10% del precio deben depositarse en una cuenta escrow controlada por un tercero, y el agente de escrow debe darte recibo si lo pides. Si cancelas correctamente dentro de tu ventana legal, ese dinero se te devuelve con los intereses generados; si tú incumples el contrato, pasa al proyecto. Lo que pagas por encima de ese 10% se rige por lo que diga tu contrato, por eso la cláusula de escrow se lee antes de firmar, no después.
- 15 días de cancelación sin penalización (sección 718.503). El contrato de un condominio nuevo debe decir, en letras visibles, que puedes cancelarlo entregando aviso por escrito dentro de los 15 días siguientes a la firma Y a la recepción de todos los documentos que la ley obliga a entregarte. Si después el proyecto cambia la oferta con una modificación material que te perjudica, se abre otra ventana de 15 días. Este derecho no se puede renunciar: cualquier cláusula que diga lo contrario no tiene efecto.
La contraparte honesta: pasado ese periodo, el contrato de preventa es un compromiso en firme. En general no incluye contingencia de financiamiento — si al cierre tu crédito no está listo y no tienes el efectivo, el proyecto puede quedarse con lo pagado según el contrato — y la unidad no se puede ceder o revender antes de la entrega sin consentimiento del proyecto. Información general con fines educativos; no es asesoría legal ni fiscal. Antes de firmar un contrato concreto, revísalo con un abogado o asesor de tu confianza; yo te acompaño en esa revisión y te consigo el contrato completo desde el día de la reserva.
Lo que reviso contigo antes de que apartes
- El calendario de pagos contra tu flujo en pesos. Convertimos cada hito a fechas y montos tentativos, y dejamos un colchón para el tipo de cambio de tu banco, no solo el FIX.
- La fecha estimada de entrega y su ventana contractual. Los contratos de preventa permiten rangos amplios de entrega. Si tu plan depende de una fecha exacta — mudanza, renta, venta de otra propiedad — lo contrastamos antes, porque la preventa premia la paciencia y castiga la prisa.
- Qué incluye el precio y qué no. Costos de cierre, aportaciones que algunos proyectos cobran al cierre, estacionamiento, bodega y acabados: todo eso cambia el monto real del último pago, que es el más grande.
- La política de renta y de Airbnb del edificio. Si tu plan es rentar al entregarse, lo verificamos en los documentos del condominio antes de firmar, no al recibir las llaves.
- Tu estructura de compra. A nombre personal o con una entidad, y la ruta de tus transferencias desde México, se define antes del primer envío: cambiarla a mitad de camino cuesta tiempo y papeles.
Lo que muchos no saben
- Tu ventana de 15 días no corre solo desde la firma: corre desde que firmas Y recibes todos los documentos obligatorios. Si el paquete de documentos llega incompleto, la ventana no ha empezado a correr como muchos creen.
- El apartado de reserva no es el contrato. Apartar te guarda la unidad y el precio de ese momento mientras se firma, pero tus derechos y obligaciones reales nacen con el contrato y su ventana de cancelación.
- En preventa no necesitas traer todo el dinero desde México el día uno: cada hito es una transferencia separada, así que tu exposición al peso-dólar se reparte en meses o años. Lo expliqué a detalle en mi guía de cómo traer el dinero de México a Estados Unidos.
- La fecha de entrega del folleto es una estimación; la que manda es la del contrato, que suele dar al proyecto un margen amplio. Un retraso dentro de ese margen no es incumplimiento ni te libera del contrato.
- El pago más peligroso no es el primero, es el del cierre: concentra el 50% y llega junto con los costos de cierre. Quien no lo planea desde la firma llega a la entrega vendiendo dólares a cualquier precio o buscando crédito a la desesperada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito para apartar una preventa en Miami desde México?
Depende del proyecto: la reserva es un monto de apartado que se aplica a tu primer 10% al firmar el contrato. En el esquema estándar, tu primer compromiso serio es ese 10% — US$50,000 en un departamento de US$500,000. Yo te confirmo el monto de reserva y el plan vigente del proyecto que te interese, con la lista de precios actual, antes de que muevas dinero.
¿Puedo cancelar mi preventa y recuperar mi dinero?
Dentro de los 15 días siguientes a la firma y a la recepción completa de los documentos, sí: cancelas por escrito y tu depósito en escrow se te devuelve. Después de esa ventana, el contrato manda y, en general, una cancelación tuya implica perder lo pagado. Por eso la revisión fuerte se hace en esos 15 días, con el contrato completo en la mano.
¿Cuánto tarda en entregarse una preventa en Brickell?
Depende de la etapa en la que compres: si firmas al inicio del proyecto, el horizonte típico que manejan los contratos es de 2 a 3 años; si compras con la obra avanzada, puede ser mucho menos. La fecha que vale es la ventana de tu contrato. Te lo cotizo yo con la información actual de cada proyecto y te digo, con criterio, si ese plazo encaja con tu plan.
¿Puedo pagar los hitos de la preventa con transferencias desde mi banco en México?
Sí, es la ruta normal: cada hito se paga por transferencia internacional a la cuenta escrow que indique el contrato, documentando el origen de los fondos. Programa cada envío con 3 a 5 días hábiles de margen frente a su fecha de vencimiento y verifica las instrucciones de la escrow por un segundo canal antes de enviar; el fraude de instrucciones de wire es el riesgo operativo número uno de estas operaciones.
Si estás comparando proyectos de preventa en Brickell o en otra zona y quieres que revisemos juntos el plan de pagos real de cada uno — fechas, montos en dólares y su equivalente en pesos con el tipo de cambio del día — antes de apartar, escríbeme: WhatsApp. Te lo cotizo yo con la información actual y sin presión.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
