Respuesta corta: El plan de pagos estándar de preconstrucción en Miami en 2026 es 10% al contrato, 10% al inicio de la obra, 10% al «top-off» (cuando el edificio alcanza su altura máxima) y el 70% restante al cierre: pagas ~30% en efectivo durante 2–3 años de obra y el saldo al recibir la llave. La ley de Florida protege tu dinero: el primer 10% debe quedar en escrow con un agente licenciado hasta el cierre (Estatuto de Florida 718.202) y tienes 15 días de rescisión irrenunciable después de firmar y recibir los documentos del condominio (718.503). En 2026 muchos desarrolladores bajaron el total de depósitos exigidos de 50% a ~30% para mantener el ritmo de ventas, según el analista de mercado Peter Zalewski.
Actualizado: 2 de octubre de 2026.
El plan típico de 2026: 10 / 10 / 10 / 70
La preconstrucción en Miami se paga por hitos de construcción, no por meses. La estructura dominante este año, según la guía de financiamiento 2026 de LuxuryDade y el reporte trimestral Q3 2026 de Haute Residence, es esta:
| Hito | Cuándo ocurre (aprox.) | % del precio | Ejemplo: US$600,000 |
|---|---|---|---|
| Firma del contrato | Día cero | 10% | US$60,000 |
| Inicio de la obra (groundbreaking) | 3–9 meses después | 10% | US$60,000 |
| «Top-off» (el edificio alcanza su altura máxima) | 14–20 meses después | 10% | US$60,000 |
| Cierre (entrega, con TCO del edificio) | 22–28 meses después | 70% | US$420,000 |
En total desembolsas ~US$180,000 en efectivo antes de recibir la llave y US$420,000 al cierre (con hipoteca o en efectivo). Los tiempos son aproximados: dependen del tamaño de la torre y de los permisos.
Tu depósito está protegido por ley, no por promesas
La ley de condominios de Florida (Estatuto 718.202) fija las reglas del escrow y no son negociables:
- El primer 10% del precio debe quedar en una cuenta de escrow con un agente licenciado (típicamente una firma de abogados o una compañía de título) hasta el cierre. El desarrollador no puede usarlo libremente.
- Lo que pagues por encima del 10% SÍ puede usarse para la construcción, pero solo si tu contrato lo permite: el contrato debe incluir una advertencia destacada que lo diga. Léela antes de firmar, porque el riesgo de esa porción es distinto.
- Si tú terminas el contrato conforme a sus términos o a la ley, los fondos se te devuelven con los intereses.
- Si tú incumples tus obligaciones del contrato, los fondos se los queda el desarrollador, con los intereses.
- El agente de escrow debe darte un recibo de tu depósito si lo pides.
Los 15 días que casi nadie usa bien
El Estatuto 718.503 te da un derecho de rescisión que no se puede renunciar: puedes cancelar el contrato con aviso escrito dentro de los 15 días siguientes a la firma Y a la recepción de todos los documentos requeridos (prospecto o declaración de divulgación con sus anexos). La cuenta de los 15 días no empieza hasta que tengas los documentos en la mano.
Tres detalles que valen oro:
- También puedes cancelar dentro de los 15 días de recibir una enmienda que modifique materialmente la oferta en tu contra. Cualquier renuncia a estos derechos carece de efecto.
- El derecho a cancelar termina al cierre: después de firmar el acta, ya no hay marcha atrás.
- Esos 15 días son tu ventana para leer el prospecto de verdad: ahí están la fecha límite de entrega, la mecánica de reembolso y el presupuesto del condominio.
Los depósitos se pagan en efectivo; la hipoteca llega al final
Esto sorprende a muchos compradores latinos: los depósitos de la obra no se financian con hipoteca. Se pagan en efectivo — normalmente por transferencia bancaria — y la hipoteca financia el balance al cierre. La práctica recomendada:
- Conversaciones con prestamistas: empiezan 6–12 meses antes de la entrega, cuando el edificio ya es tasable. Los prestamistas preferidos del desarrollador suelen agilizar la aprobación.
- Bloqueo de tasa extendido: puedes bloquear la tasa hasta ~12 meses antes si quieres cubrirte de movimientos de tasa.
- Comprador extranjero: transfiere desde el exterior con rastro documental limpio (prueba de origen de fondos), porque el banco del cierre lo va a pedir.
Variaciones reales que verás en 2026
- Reserva antes del contrato: para apartar la unidad, muchos proyectos piden un depósito de reserva (típicamente US$10,000–25,000). No es un contrato: es el anticipo que te asegura la unidad mientras se prepara la papelería.
- Otras estructuras: también verás 20% al contrato + 10% al inicio + 10% al top-off + 60% al cierre, o 15% al contrato con hitos repartidos. Cada proyecto define la suya.
- Ultra-lujo: todavía pide 40–50% repartidos en cuatro o cinco hitos.
- Incentivos 2026: con el mercado más lento, los desarrolladores están ofreciendo reducciones de tasa hipotecaria de 1 a 3 años, créditos para costos de cierre y descuentos de 2–5% por pago en efectivo.
- Costos de cierre aparte: suma ~2–7% adicionales al precio (incluye la tarifa del desarrollador, doc stamps y título).
Lo que muchos no saben
- Los intereses del escrow no siempre son tuyos. Si el contrato no dice que los intereses te pertenecen, se le pagan al desarrollador al cierre (718.202). Pregunta por escrito antes de asumir.
- Los presupuestos del condominio son estimados. La propia ley exige una leyenda que dice que las cifras del presupuesto son aproximaciones y que los costos reales pueden excederlos. No compres con el HOA del folleto como si fuera fijo.
- Incumplir es caro. Si no llegas al cierre con el 70%, no solo pierdes la unidad: los depósitos se los queda el desarrollador. Por eso la pre-aprobación hipotecaria se trabaja un año antes, no un mes.
- Revender el contrato antes del cierre no es libre. La cláusula de cesión suele restringir o prohibir la reventa del contrato para que no compitas con el inventario del desarrollador. Si tu estrategia incluye salir antes de la entrega, esa cláusula se revisa primero.
- El precio firmado no es el costo total. Entre el developer fee, los impuestos documentales y el título, el cierre te suma varios puntos porcentuales. Pide la estimación de costos de cierre por escrito antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pagar los depósitos con tarjeta de crédito o con un préstamo?
Los depósitos se esperan en efectivo (transferencia o cheque). Financiarlos con deuda personal justo antes de pedir la hipoteca del cierre puede dañar tu aprobación: el prestamista revisa tu endeudamiento al final, no al inicio.
¿Qué pasa si no consigo la hipoteca al cierre?
El contrato no se cancela solo. Si incumples por no cerrar, los depósitos se los queda el desarrollador. Por eso la conversación con el prestamista empieza 6–12 meses antes de la entrega, no cuando llega la carta de cierre.
¿Me devuelven el dinero si el desarrollador cancela el proyecto?
Sí: si terminas el contrato conforme a sus términos o a la ley, los fondos del escrow se te devuelven con intereses (718.202). Además, la ley permite que la división estatal acepte fianzas o cartas de crédito irrevocables como respaldo alternativo del escrow.
¿El precio que firmo puede cambiar durante la obra?
El precio de compra queda fijado en el contrato, pero ojo con dos cosas: las enmiendas materiales adversas te dan 15 días para cancelar (718.503), y los costos de cierre y el HOA son estimados que pueden moverse. El precio del apartamento, no; lo que lo rodea, sí.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
