Pregunta: ¿Necesito una LLC para comprar propiedad en Miami siendo extranjero?
Respuesta corta: No, no la necesitas. Un extranjero puede comprar propiedad en Miami a su nombre personal, sin visa ni residencia en EE. UU. La LLC es una herramienta opcional: cuesta US$125 para formarla en Florida más US$138.75 al año de reporte anual (Sunbiz), y conviene cuando buscas protección de patrimonio, privacidad o planeas comprar varias propiedades. Pero ojo: la LLC no te evita la retención FIRPTA del 15% cuando vendas, ni cambia tu situación fiscal automáticamente.
Actualizado: 4 de octubre de 2026.
Comprar apartamento en Miami como extranjero: la LLC no es un requisito legal
Esta es la primera confusión que aclaro en casi todas mis llamadas: en Florida no existe ninguna ley que obligue a un extranjero a comprar a través de una LLC. Puedes firmar el contrato de preventa en Miami y escriturar la propiedad a tu nombre personal, con tu pasaporte. El desarrollador no te lo va a impedir y el cierre se hace igual.
La LLC entra en escena por estrategia, no por obligación. La pregunta correcta no es «¿la necesito?», sino «¿me conviene para mi caso?». Y ahí es donde la mayoría de los artículos genéricos se quedan cortos, porque la respuesta depende de números concretos y de lo que planeas hacer con la propiedad.
Cuánto cuesta una LLC en Florida en 2026 (números reales)
Formar una LLC en Florida es barato y se hace en línea en el portal oficial Sunbiz (División de Corporaciones de Florida). Estos son los costos del estado, verificados para 2026:
| Concepto | Costo | Detalle |
|---|---|---|
| Formación (Articles of Organization + designación de agente registrado) | US$125 | Pago único al formar la LLC en Sunbiz |
| Reporte anual (Annual Report) | US$138.75 | Cada año, entre el 1 de enero y el 1 de mayo |
| Multa por reporte tardío | US$400 | Si presentas después del 1 de mayo, pagas US$538.75 en total |
| Agente registrado (si no tienes dirección en Florida) | US$100–300/año | El estado exige un agente con dirección física en Florida; muchos extranjeros contratan un servicio |
| Contador / declaración de impuestos | US$500–1.500/año | Rango típico de preparación de impuestos para una LLC de un solo miembro con propiedad de renta |
Mi criterio como asesora: la LLC no cuesta US$125. Cuesta US$125 una vez, más entre US$700 y US$2.000 al año en mantenimiento real (reporte, agente registrado, contador). Si tu plan es comprar un solo apartamento en preventa en Brickell Miami para mantenerlo 5 años, son unos US$5.000–10.000 de costo acumulado. Haz ese número antes de decidir, porque muchos la forman por moda y luego la dejan morir — y una LLC disuelta por no presentar el reporte es peor que no tenerla.
Cuándo SÍ conviene comprar con LLC en Miami
Hay tres escenarios donde la LLC se justifica de verdad:
1. Vas a rentar la propiedad (especialmente por Airbnb). Si la unidad va a generar renta — sea renta larga o renta corta tipo Airbnb donde el edificio lo permita — la LLC separa tu patrimonio personal de cualquier reclamación relacionada con la propiedad (un huésped que se lesiona, una disputa con el inquilino). Para inversionistas que planean rentar, este es el caso más sólido.
2. Planeas un portafolio, no una sola compra. Si tu estrategia es comprar dos o tres unidades en preventa en Miami en los próximos años, tenerlas bajo una o varias LLCs ordena la contabilidad, facilita vender una sin tocar las otras y te da una estructura limpia frente a socios o familiares.
3. Privacidad. Cuando compras a tu nombre, tu nombre queda en la escritura pública, visible para cualquiera. Con una LLC, en la escritura aparece el nombre de la compañía. No es anonimato total (los registros de Sunbiz son públicos), pero es una capa razonable de privacidad.
Cuándo NO necesitas la LLC (y te ahorras el dolor de cabeza)
Si vas a comprar un solo apartamento para uso personal o como segunda vivienda — disfrutarlo tú y tu familia, sin rentarlo — la LLC te agrega costo y papeleo sin un beneficio claro. Tu seguro de propietario (homeowner’s insurance) y un buen umbrella policy suelen cubrir el riesgo de responsabilidad por mucho menos dinero al año.
Si tu presupuesto está justo. En preventa ya tienes costos de cierre, depósitos por etapas (típicamente 10% a la firma, 10% adicionales durante la construcción) y el HOA al entregar. Sumar US$1.000+ al año de mantenimiento de una LLC que no necesitas es dinero que podría ir al enganche de tu próxima propiedad.
Si crees que la LLC te va a ahorrar impuestos. No lo hace por sí sola. Una LLC de un solo miembro es «transparente» para el IRS: los impuestos se calculan como si la propiedad estuviera a tu nombre. La LLC es una herramienta legal, no un truco fiscal.
Lo que muchos no saben
- La LLC no evita FIRPTA. Cuando vendas, el comprador debe retener el 15% del precio bruto de venta si el vendedor es extranjero — y el IRS «mira a través» de la LLC de un solo miembro: como es transparente para efectos fiscales, te trata como vendedor extranjero igual. La retención aplica de la misma forma.
- El «impuesto silencioso»: estate tax para extranjeros. Si un extranjero no residente fallece siendo dueño de propiedad en EE. UU., el impuesto sucesoral federal solo exime los primeros US$60.000 (los ciudadanos estadounidenses tienen una exención de US$15 millones en 2026). Una LLC de un solo miembro no cambia esto automáticamente — es el tema que más inversionistas descubren tarde, y por el que vale la pena una conversación con un abogado de planificación patrimonial antes de comprar.
- La estructura se define antes de firmar, no después. Si firmas el contrato de preventa a tu nombre personal y luego quieres pasarlo a una LLC, el desarrollador no está obligado a aceptar el cambio, y puede generar costos de transferencia. Decide la estructura antes del contrato de compraventa.
- El 1 de mayo no es una sugerencia. El reporte anual de la LLC en Florida vence el 1 de mayo sin excepciones. Presentarlo el 2 de mayo te cuesta US$400 de multa automática. He visto inversionistas pagar la multa el primer año por simple descuido — programa un recordatorio desde el día uno.
- Florida no tiene impuesto sobre la renta personal, así que la LLC no te genera una carga estatal adicional de income tax. Esa es una ventaja real de invertir en Miami frente a otros estados.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar en preventa en Miami sin visa de residente?
Sí. No necesitas visa de residente, ni Seguro Social, ni ITIN para comprar. Solo necesitas pasaporte válido y los fondos. El ITIN (número fiscal del IRS) lo vas a necesitar después, para declarar impuestos si rentas la propiedad o cuando la vendas.
¿La LLC me protege si el desarrollador quiebra?
No directamente. Tu protección en preventa viene del escrow: tus depósitos se mantienen en una cuenta de depósito regulada por la ley de Florida, no en la cuenta operativa del desarrollador. La LLC protege tu patrimonio personal frente a reclamaciones relacionadas con la propiedad, no frente al riesgo del desarrollador.
¿Puedo ser mi propio agente registrado si vivo en Colombia o México?
No, a menos que tengas una dirección física en Florida. El agente registrado debe tener domicilio físico en el estado (no un apartado postal). La mayoría de los extranjeros contrata un servicio de agente registrado por US$100–300 al año.
¿Cuánto tarda formar una LLC en Florida?
En línea por Sunbiz, el trámite toma unos días hábiles (típicamente menos de una semana). Puedes hacerlo desde tu país: no necesitas viajar a Florida ni ser residente.
No soy abogada ni contadora: esto es orientación general basada en la ley de Florida y las reglas federales vigentes, no asesoría legal ni fiscal. Para tu caso concreto — especialmente temas de estate tax y estructura fiscal — trabaja con un abogado y un CPA con experiencia en inversionistas internacionales antes de firmar.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
¿Quieres que te ayude con tu compra en Miami?
Si estás evaluando invertir en preventa en Miami y quieres definir la estructura correcta antes de firmar — LLC o a tu nombre personal — escríbeme. Te ayudo a hacer los números con datos reales y a elegir el proyecto que encaje con tu estrategia.
