Respuesta corta: Al comprar, pagas el impuesto de transferencia (doc stamps): US$0.70 por cada US$100 del precio en Florida —en Miami-Dade sube a US$1.05 por cada US$100 en propiedades que no sean vivienda unifamiliar—; si financias, sumas US$0.35 por cada US$100 de la hipoteca más un impuesto intangible de US$2 por cada US$1,000 de deuda. Cada año, el impuesto a la propiedad (property tax): cerca del 1% del valor catastral en Miami-Dade, sin la exención homestead (esa exige residencia permanente en Florida). Al vender como extranjero, el comprador debe retener el 15% del precio para el IRS (FIRPTA): 0% si vendes por US$300,000 o menos y el comprador la va a habitar; 10% entre US$300,001 y US$1,000,000 con ese uso. La ganancia real tributa a tasas graduadas (15%–20% para individuos a largo plazo). Y la buena noticia: Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que la plusvalía no paga impuesto estatal.
Actualizado: 30 de septiembre de 2026.
Al comprar: los impuestos del cierre
En Florida el impuesto grande al comprar no es sobre la renta ni un «impuesto al comprador extranjero»: es el documentary stamp tax (doc stamps), que grava la escritura que transfiere la propiedad.
- Sobre la escritura (deed): US$0.70 por cada US$100 del precio de compra. En Miami-Dade hay una sobretasa de US$0.45 que aplica a transferencias que no sean vivienda unifamiliar, así que un apartamento en preconstrucción paga US$1.05 por cada US$100 (una casa unifamiliar paga US$0.60 por cada US$100). Por costumbre en Florida, este impuesto lo paga el vendedor (así lo asigna el contrato estándar FAR/BAR), pero es negociable.
- Sobre la hipoteca: si financias, pagas US$0.35 por cada US$100 del monto del préstamo, más el nonrecurring intangible tax: US$0.002 por cada dólar de la deuda (US$2 por cada US$1,000).
Ejemplo con números reales: un apartamento de US$500,000 en Miami, pagado en efectivo: el vendedor paga unos US$5,250 en doc stamps de la escritura. Si lo financias con una hipoteca de US$350,000, tú como comprador pagas unos US$1,225 en doc stamps de la hipoteca + US$700 de intangible tax.
Cada año: el impuesto a la propiedad (property tax)
El property tax es un impuesto local anual sobre el valor catastral. En Miami-Dade la tasa efectiva está cerca del 1% del valor: un apartamento de US$500,000 paga del orden de US$5,000 al año.
Dos cosas que debes saber como colombiano:
- No calificas para la homestead exemption. Esa exención (hasta US$50,000 del valor catastral, más el tope del 3% anual en el aumento del valor) exige que la propiedad sea tu residencia permanente en Florida. Como inversionista no residente, pagas el impuesto completo. Sin homestead tampoco te aplica el tope del 3%: el valor catastral de tu propiedad puede subir hasta el 10% anual (límite que baja a 5% desde el 1 de enero de 2027).
- Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta. Eso significa que tus rentas y tu plusvalía solo tributan a nivel federal (IRS); el estado no te cobra nada adicional.
Al vender: FIRPTA y el impuesto sobre la ganancia
Aquí es donde más se equivoca el inversionista latino. Como extranjero, al vender una propiedad en EE. UU. aplican dos cosas:
- Retención FIRPTA del 15% del precio de venta. El comprador (o la compañía de título) debe retener el 15% del precio bruto, no de la ganancia, y remitirlo al IRS dentro de los 20 días del cierre. Hay dos bandas de alivio: 0% si el precio es US$300,000 o menos y el comprador la usará como residencia; 10% si el precio está entre US$300,001 y US$1,000,000 y el comprador la usará como residencia. Fuera de eso: 15% siempre.
- El impuesto real sobre la ganancia. FIRPTA trata tu ganancia como ingreso efectivamente conectado con EE. UU., así que tributa a tasas graduadas: para un individuo que mantuvo la propiedad más de un año, típicamente 15% o 20% sobre la ganancia de capital a largo plazo.
La retención no es un impuesto extra: es un anticipo. Con el formulario 8288-B puedes pedir al IRS una retención reducida si tu impuesto real será menor, y al declarar la venta recuperas lo que te retuvieron de más.
Si la rentas: cómo tributan las rentas
Las rentas de tu propiedad en EE. UU. siempre tributan a nivel federal. Por defecto, el IRS aplica un 30% sobre la renta bruta (sin deducir gastos). Pero hay una elección clave: bajo la sección 871(d) puedes elegir tributar como ingreso efectivamente conectado, lo que te permite deducir gastos y depreciación y pagar sobre la renta neta a tasas graduadas, declarando con el Formulario 1040-NR. Para casi todo inversionista, esta elección sale mejor —es trabajo de tu contador.
Lo que muchos no saben
- Los doc stamps se calculan sobre el precio, no sobre tu ganancia. Si compraste en US$400,000 y vendes en US$420,000, la retención FIRPTA es el 15% de US$420,000 (US$63,000), aunque tu ganancia sea de solo US$20,000. Por eso se pide la retención reducida con anticipación.
- Comprar en efectivo no te ahorra el impuesto de transferencia. Los doc stamps de la escritura se pagan igual, con o sin hipoteca.
- El affidavit de no-extranjero lo firma el vendedor. En cada cierre, quien vende firma declarando si es persona extranjera o no; si no lo firma, el comprador debe asumir que es extranjero y aplicar la retención FIRPTA.
- Necesitas un ITIN. Es tu número fiscal ante el IRS (formulario W-7): sin él no puedes declarar ni las rentas ni la venta.
- Florida tampoco tiene impuesto de sucesiones estatal. La planificación sucesoria de tu propiedad en Miami se rige por las reglas federales y la titularidad que elijas (tema para tu abogado, no para el cierre).
Preguntas frecuentes
¿Florida me cobra impuesto sobre la renta por ser extranjero?
No. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta para nadie, residente o extranjero. Tus obligaciones son: el impuesto de transferencia en el cierre, el property tax anual, y a nivel federal (IRS) el impuesto sobre rentas y sobre la plusvalía.
¿Pago menos impuestos si compro a través de una LLC?
La LLC no cambia los doc stamps ni el property tax. Para FIRPTA, una LLC de un solo dueño cuyo dueño es extranjero sigue tratándose como persona extranjera. La LLC sí puede servir para planificación sucesoria y de responsabilidad, pero no es un atajo fiscal: consúltalo con un contador y un abogado antes de decidir la titularidad.
¿La retención FIRPTA del 15% es un impuesto adicional?
No. Es un anticipo del impuesto sobre tu ganancia. Declaras la venta ante el IRS, calculas el impuesto real sobre la ganancia neta y recuperas el exceso retenido. Si tu impuesto real resulta ser el 15% de la ganancia, la diferencia vuelve a ti.
¿Puedo usar la homestead exemption si paso varios meses al año en Miami?
No. La exención exige que la propiedad sea tu residencia permanente en Florida (licencia de Florida, registro electoral, declaración de domicilio). Vivir unos meses al año o rentarla no califica.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
