Respuesta corta: Si te preguntas qué impuesto de herencia paga un extranjero al comprar una propiedad en Florida, la respuesta es esta: Florida no cobra estate tax ni impuesto de herencia, pero el gobierno federal de EE. UU. sí. Si eres extranjero no residente y falleces siendo dueño de un apartamento en Miami, tu patrimonio en EE. UU. solo tiene US$60.000 efectivamente exentos y el resto tributa con tasas progresivas del 18% al 40%. Un ciudadano o residente, en cambio, tiene US$15.000.000 exentos en 2026. Esa diferencia es la que casi nadie calcula antes de invertir en Miami.
Actualizado: 14 de octubre de 2026
¿Qué es el estate tax y por qué no es un impuesto de Florida?
El estate tax federal es un impuesto sobre la transferencia de tus bienes en EE. UU. al fallecer. No lo paga quien hereda: lo paga tu sucesión, antes de que tus herederos reciban la propiedad. El IRS lo trata como un activo situado en EE. UU. (U.S.-situs asset): el propio IRS incluye expresamente los bienes raíces ubicados en EE. UU. dentro de esa categoría.
Aquí está la confusión que veo todo el tiempo: Florida sí es un estado sin impuesto estatal de herencia ni estate tax estatal — su constitución limita ese impuesto y no aplica a fallecimientos posteriores a 2004 —, pero eso solo elimina la capa estatal. La capa federal sigue intacta. Cuando alguien te dice «en Florida no hay impuesto de herencia», te está contando la mitad de la historia.
Si quieres ver el panorama completo antes de comprar, revísalo junto con mi guía para invertir en Miami siendo extranjero, donde ordeno impuestos, titularidad y pasos de compra en un solo lugar.
Invertir en Miami con los números claros: ciudadano vs. extranjero no residente
| Concepto | Ciudadano / residente en EE. UU. (2026) | Extranjero no residente |
|---|---|---|
| Monto efectivamente exento | US$15.000.000 por persona | US$60.000 (crédito unificado de US$13.000) |
| Tasas del impuesto | Progresivas, hasta 40% | Progresivas, de 18% a 40% |
| ¿Sobre qué activos aplica? | Patrimonio mundial | Solo activos situados en EE. UU., incluida tu propiedad en Florida |
| Formulario ante el IRS | Form 706 | Form 706-NA, si tus activos en EE. UU. superan US$60.000 |
| Impuesto estatal de Florida | US$0 | US$0 |
Lee la primera fila otra vez: US$15.000.000 frente a US$60.000. No es un error de digitación. La exención del extranjero no residente no se ajusta como la de los ciudadanos y equivale, en la práctica, al precio de un parqueadero en Brickell Miami. Cualquier apartamento la supera.
Ejemplo con números reales: un apartamento en Brickell Miami de US$800.000
Supongamos que compras a tu nombre personal un apartamento de US$800.000 para rentarlo — muchos de mis clientes lo piensan también para Airbnb — y que al momento de tu fallecimiento ese es su valor de mercado, sin hipoteca. El cálculo simplificado, con la tabla progresiva federal y restando el crédito de US$13.000, se ve así:
| Valor de mercado de la propiedad | Estate tax federal estimado |
|---|---|
| US$500.000 | US$142.800 |
| US$800.000 | US$254.800 |
| US$1.000.000 | US$332.800 |
En el ejemplo de US$800.000: el impuesto tentativo sobre ese monto es US$267.800 y, al restar el crédito de US$13.000, quedan US$254.800 por pagar. Es un cálculo simplificado — no incluye deudas ni gastos deducibles, que además se prorratean — y no es una cotización fiscal. Lo que sí te muestra es el orden de magnitud: hablamos de casi un tercio del valor de la propiedad, no de un gasto menor de cierre.
Y ojo con la preventa: si compras una preventa en Brickell y la propiedad se valoriza, el impuesto no se calcula sobre lo que pagaste, sino sobre el valor de mercado al fallecer. Comprar bien no elimina el tema sucesoral; lo hace más importante.
Lo que muchos no saben
- Colombia, México y España no te salvan con un tratado de estate tax. Según la lista oficial del IRS, EE. UU. solo tiene tratados de impuestos sobre herencias y donaciones con 15 países — entre ellos Alemania, Francia, Italia, Japón y Reino Unido —. Ningún país latinoamericano y tampoco España figura en esa lista. Tener tratado de renta no es lo mismo que tener tratado de herencias.
- El valor que cuenta es el de mercado al fallecer, no el precio de compra. Si compraste en US$600.000 y el apartamento vale US$900.000, la base es US$900.000.
- Comprar apartamento en Miami a nombre personal o vía una sociedad no es una decisión neutra. La forma de titularidad cambia tu exposición, pero ninguna estructura la elimina automáticamente ni sirve igual para todos: se define caso por caso con un abogado fiscal internacional, antes del cierre, no después.
- Si tu cónyuge no es ciudadano de EE. UU., la deducción marital ilimitada no aplica automáticamente. Existen figuras como el fideicomiso doméstico calificado (QDOT) que pueden diferir el impuesto, pero requieren planificación expresa.
- Tus herederos no pueden disponer libremente de la propiedad hasta resolver el frente fiscal. Si corresponde presentar el Form 706-NA, el plazo general es de 9 meses desde el fallecimiento, y la transferencia puede requerir el certificado correspondiente del IRS.
Mi criterio como asesora: la titularidad se decide antes de comprar, no después
Yo no soy abogada fiscal y este artículo no es asesoría tributaria. Mi criterio como asesora es de orden: este tema se resuelve en la mesa de planificación, antes de firmar, con la misma seriedad con la que eliges zona y proyecto. Mi secuencia recomendada es:
- Define la titularidad antes del cierre: nombre personal, sociedad o estructura internacional tienen consecuencias distintas en impuestos, sucesión y venta futura (incluido FIRPTA al vender).
- Valida tu caso con un abogado fiscal internacional: yo te ayudo a llegar con las preguntas correctas — país de residencia fiscal, estado civil, herederos y si la propiedad será para renta en Airbnb o uso familiar — porque cada respuesta cambia la estructura.
- Documenta tu plan sucesorio en los dos países: un testamento que no conversa con tu propiedad en Florida deja a tu familia resolviendo en dos jurisdicciones al mismo tiempo.
- Revisa el plan cuando cambie tu vida: matrimonio, hijos, cambio de residencia fiscal o una segunda propiedad en Miami modifican tu exposición.
Invierte con datos, no con hype: el retorno de una propiedad también se mide por lo que tu familia conserva. Si estás evaluando una preventa en Brickell o cualquier otra zona, yo te confirmo los datos de la propiedad y te ayudo a ordenar estas preguntas antes de que comprometas tu depósito.
Preguntas frecuentes
¿Florida cobra impuesto de herencia?
No. Florida no tiene estate tax estatal ni impuesto de herencia para quien recibe. El impuesto que aplica al extranjero no residente es el federal, administrado por el IRS.
¿El estate tax aplica si solo tengo una propiedad pequeña en Miami?
Aplica sobre tus activos situados en EE. UU. por encima de los US$60.000 efectivamente exentos. En la práctica, prácticamente cualquier apartamento en Miami supera ese monto, por lo que la planificación es relevante incluso en compras medianas.
¿Este impuesto es lo mismo que FIRPTA?
No. FIRPTA es una retención que aplica cuando un extranjero vende una propiedad en EE. UU. en vida. El estate tax aplica al fallecer el propietario. Son dos frentes distintos y tu estructura debe contemplar ambos.
¿Puedo evitar el estate tax comprando con una LLC?
No lo des por hecho. Una LLC no elimina automáticamente la exposición y, según cómo se estructure, puede crear otros costos fiscales. Es una decisión para tomar con un abogado fiscal internacional según tu país y tu situación familiar; yo te coordino ese análisis antes del cierre para que no compres con una estructura improvisada.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
