Respuesta corta: entre el 20% y el 30% del precio en depósitos durante la construcción, más 2% a 4% en costos de cierre. Para un apartamento de US$500.000, calcula tener disponibles entre US$110.000 y US$170.000 antes de la entrega.
Actualizado: 29 de septiembre de 2026.
Cómo se paga la preconstrucción en Miami
A diferencia de una reventa, en preconstrucción no pagas todo al inicio ni todo al final. El desarrollador pide depósitos por etapas mientras se construye el edificio:
- Reserva: US$5.000 a US$25.000 para separar la unidad (reembolsable por unos días).
- Firma del contrato: 10% del precio, menos lo ya dado en reserva.
- Durante la construcción: uno o dos pagos más (por ejemplo al inicio de obra y al coronar el edificio) hasta completar 20% a 30% del precio.
- Al cierre (entrega): el saldo restante (70% a 80%), que puedes pagar en efectivo o con hipoteca.
Ejemplo con números reales
Apartamento de US$500.000 en preconstrucción:
| Etapa | Monto aproximado |
|---|---|
| Reserva | US$10.000 |
| Contrato (10%) | US$40.000 |
| Inicio de obra (10%) | US$50.000 |
| Coronación del edificio (10%) | US$50.000 |
| Cierre (saldo 70%) | US$350.000 |
| Costos de cierre (2–4%) | US$10.000–20.000 |
Total en depósitos antes del cierre: ~US$150.000 (30%). Total general: ~US$510.000–520.000.
Lo que muchos no saben
- No necesitas visa de residente ni Social Security. Compras con pasaporte vigente. Sí vas a necesitar un ITIN (número de impuestos) para declarar.
- Los extranjeros pagan más cuota inicial. Si financias, los bancos suelen pedir 30% a 40% de down payment a no residentes, con tasas más altas que para residentes.
- Los costos de cierre en efectivo son menores que con hipoteca: sin cargos de origination ni appraisal del banco.
- Hay un impuesto al vender: si vendes siendo extranjero, el comprador debe retener el 15% del precio bajo la ley FIRPTA (lo recuperas parcial o total al declarar).
- Puedes financiar con un banco extranjero. Bancos colombianos financian compras en Miami, y muchos compradores comparan esa opción con la hipoteca americana antes de decidir.
- El cierre puede ser 100% remoto. No tienes que viajar a Miami a firmar: el cierre se hace a distancia con firma digital y notarización en línea o por correo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar a nombre de una LLC?
Sí, y muchos extranjeros lo hacen por protección patrimonial. La LLC se crea en Florida en días y tiene un costo anual de mantenimiento bajo.
¿El precio de preconstrucción se puede negociar?
Rara vez el precio por pie cuadrado, pero sí se negocian incentivos: créditos al cierre, upgrades o estacionamientos adicionales.
¿Qué pasa si el proyecto se cancela?
En Florida, tus depósitos van a una cuenta escrow y la ley te protege: si el desarrollador no entrega, recuperas tu dinero.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty). Asesora en preconstrucción para compradores latinoamericanos.
