Respuesta corta: Si vas a invertir en Miami desde México, ser mexicano no te suma ni un dólar extra de costos de cierre: pagas lo mismo que cualquier comprador en Miami-Dade. Lo que mueve tu total es el escenario. Al contado en reventa, presupuesta entre el 1% y el 2% del precio. En preventa, el contrato suele pasarte partidas que en reventa paga el vendedor, y el total al contado sube a un rango de planeación del 3% al 4%. Con financiamiento, suma los dos impuestos del préstamo. En números: para comprar departamento en Miami de US$500,000 en Brickell Miami — unos $9,350,250 pesos al tipo de cambio FIX de 18.7005 pesos por dólar que determinó el Banco de México el 22 de octubre de 2026 — el cheque del cierre ronda los US$5,000 a US$10,000 en reventa al contado, y los US$15,000 a US$20,000 en preventa al contado, sin contar el enganche ni los pagos por adelantado de seguro e impuestos. Yo te lo cotizo yo, partida por partida, con la estimación escrita de la title company antes de que firmes.
En 3 líneas: En México estás acostumbrado a que escriturar sume un porcentaje alto entre impuestos y notaría. En Miami el comprador paga un porcentaje menor, pero paga partidas distintas y con otro reparto. La sorpresa no es el total: es descubrir tarde, ya con el contrato firmado, qué partidas son tuyas — sobre todo en preventa.
Actualizado: 23 de octubre de 2026.
La pregunta literal es esta: ¿cuánto cuestan los costos de cierre al comprar un departamento en Miami desde México en 2026? Es la pregunta que me hacen todos los mexicanos que quieren comprar apartamento en Miami desde México después de ver un precio que les gusta, y es la correcta: el precio de lista no es tu costo total. Aquí te desgloso cada partida con las tasas oficiales de Florida y de Miami-Dade, un ejemplo completo de US$500,000 y la diferencia real entre reventa, preventa y compra financiada. El panorama completo está en mi guía para invertir en Miami desde México y en el hub de invertir en Miami.
Invertir en Miami desde México: la tabla de costos de cierre con un departamento de US$500,000
Este es el desglose que reviso con mis clientes antes de apartar. Ejemplo: un departamento de US$500,000 en un condominio de Brickell Miami. Las tasas marcadas como oficiales son las que fija Florida; las variables te las confirmo con la estimación de tu operación concreta, porque dependen del contrato y de la title company.
| Partida | Cuánto es en el ejemplo de US$500,000 | ¿Quién lo paga? |
|---|---|---|
| Seguro de título del propietario (owner’s title insurance). Tarifa promulgada por Florida: US$5.75 por cada US$1,000 en los primeros US$100,000 y US$5.00 por cada US$1,000 en el resto hasta US$1,000,000 | US$2,575 | En Miami-Dade lo paga el comprador por costumbre, al revés que en la mayoría de Florida. En reventa y en preventa. |
| Impuesto de la escritura (documentary stamp tax). En Miami-Dade, para un condominio: US$0.60 por cada US$100 más un recargo de US$0.45 por cada US$100 que no aplica a casas unifamiliares: total US$1.05 por cada US$100 | US$5,250 | En reventa lo paga el vendedor por costumbre. En preventa, el contrato suele pasarlo al comprador, a veces dentro de la tarifa del proyecto. |
| Gastos de la title company: búsqueda de título, cierre, registro de la escritura y gestión | Variable, de unos cientos a cerca de US$1,500 según la compañía y la operación | El comprador. Yo te confirmo la estimación escrita antes de firmar. |
| Certificado de la asociación (estoppel certificate), que confirma que la unidad no debe cuotas. Tope fijado por la ley de Florida: US$299 en el caso estándar, con recargos regulados si es urgente o si la cuenta tiene adeudos | Hasta US$299 en el caso estándar | Lo define el contrato. En reventa suele negociarse; revísalo antes de ofertar. |
| Tarifa del proyecto (developer fee), solo en preventa y obra nueva. Los contratos que reviso la sitúan de forma habitual entre el 1.5% y el 2% del precio, y puede cubrir impuestos y gastos administrativos del cierre | US$7,500 a US$10,000 | El comprador, si su contrato la incluye. Ojo: no la sumes dos veces si ya cubre el impuesto de la escritura. |
| Aportación de capital de trabajo a la asociación nueva, solo en preventa: normalmente el equivalente a 2 o 3 meses de cuotas de mantenimiento, además del primer mes | Depende de la cuota mensual del edificio | El comprador, el día del cierre. |
| Impuesto sobre el préstamo (documentary stamps de la hipoteca): US$0.35 por cada US$100 del monto del préstamo — solo si financias | US$1,225 sobre un préstamo de US$350,000 | El comprador que financia. |
| Impuesto intangible sobre el préstamo: 0.2% del monto del préstamo — solo si financias | US$700 sobre un préstamo de US$350,000 | El comprador que financia. |
Mi criterio como asesora: no compares propiedades solo por precio. Compara el costo total de adquisición — precio más cierre — porque dos departamentos de US$500,000, uno de reventa y uno de preventa, pueden diferir en más de US$10,000 solo en el cheque del cierre.
Preventa en Brickell vs reventa: por qué el mismo precio cierra distinto
La diferencia que más sorprende al comprador mexicano es el reparto. En una reventa en Miami-Dade, el vendedor absorbe por costumbre el impuesto de la escritura y el comprador se concentra en su seguro de título, los gastos de la title company y, si financia, los impuestos de su préstamo. Por eso una compra al contado bien negociada cierra entre el 1% y el 2%.
En preventa en Brickell el contrato invierte ese reparto: el comprador suele asumir el impuesto de la escritura, la tarifa del proyecto y la aportación inicial a la asociación. Por eso mi rango de planeación para preventa al contado es del 3% al 4% del precio, y te lo confirmo yo con la lista de precios vigente y el contrato concreto antes de que pagues el apartado, porque cada proyecto empaqueta esas partidas de forma distinta y ningún porcentaje genérico sustituye la estimación real. Si además financias el saldo a la entrega, suma los US$0.35 por cada US$100 y el 0.2% de impuesto intangible sobre tu préstamo, más los gastos de tu banco.
Y una distinción que evita sustos de liquidez: los costos de cierre no son todo el dinero que llevas el día de la firma. Ese día también se pagan por adelantado partidas que no son un costo perdido, pero sí salida de caja: meses de seguro de propiedad por adelantado, reservas de impuesto predial y la primera cuota de mantenimiento. En tu presupuesto de pesos, además, recuerda que tu banco en México te vende los dólares por arriba del FIX de Banxico; esa diferencia cambiaria también es parte de tu costo real de adquisición, aunque no aparezca en la hoja de cierre.
Lo que muchos no saben
- En Miami-Dade el comprador paga el seguro de título del propietario por costumbre local, al contrario de la mayoría de los condados de Florida, donde lo paga el vendedor. Quien viene con la referencia de otro estado o de otro condado presupuesta mal desde el día uno.
- La tarifa del seguro de título está fijada por el estado de Florida: ninguna title company puede cobrarte una prima distinta por la misma cobertura. Donde sí hay diferencia es en sus gastos de cierre y búsqueda, y ahí sí vale comparar la estimación completa.
- En preventa, algunos contratos meten el impuesto de la escritura dentro de la tarifa del proyecto. Si sumas ambas partidas por separado sin leer el contrato, inflas tu presupuesto; si asumes que están incluidas sin verificarlo, te falta dinero el día del cierre. La única respuesta válida está en tu contrato y en la estimación escrita.
- Florida no cobra un impuesto estatal sobre la renta a las personas físicas ni un impuesto tipo «mansion tax» al comprador, dos partidas que en otros mercados de Estados Unidos encarecen mucho el cierre. Tu carga fiscal como mexicano por tener y rentar la propiedad es otro tema — ISR, predial y la retención al vender — que revisamos aparte y con tu asesor fiscal.
- El día del cierre no se paga en efectivo ni con cheque personal: el saldo va por transferencia a la cuenta escrow de la title company, con las instrucciones verificadas por teléfono. Un faltante pequeño por comisiones de la transferencia también retrasa la firma, así que el envío se hace con margen de días.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debo apartar en total, en pesos, para cerrar un departamento de US$500,000?
Con el FIX de 18.7005 pesos por dólar del 22 de octubre de 2026, US$500,000 equivalen a $9,350,250 pesos solo de precio. Súmale, según tu escenario, entre US$5,000 y US$10,000 de cierre en reventa al contado o entre US$15,000 y US$20,000 en preventa al contado, convertidos al tipo de cambio de venta de tu banco el día de cada pago. Te lo cotizo yo con la información actual para tu caso concreto, porque el tipo de cambio y la estimación de la title company se mueven.
¿Los costos de cierre se pagan de una sola vez?
En reventa, sí: casi todo se liquida el día de la firma, y algunos gastos menores como la inspección se pagan antes. En preventa pagas el apartado y los hitos durante la obra, y los costos de cierre propiamente dichos se liquidan al final, contra la entrega, junto con el saldo del precio. Por eso en preventa el peso-dólar te afecta por etapas, no en un solo día.
¿Puedo negociar que el vendedor pague parte de mis costos de cierre?
En reventa, sí: es un término más del contrato, como el precio o la fecha de cierre, y en mercados tranquilos un crédito del vendedor hacia tus costos es una palanca real. En preventa el margen suele estar en incentivos del proyecto, no en las partidas de cierre que el contrato ya asigna al comprador. En ambos casos, lo que no esté escrito en el contrato no existe.
¿Estos costos son deducibles o generan impuestos en México?
Información general: los costos de cierre forman parte de tu costo de adquisición y quedan documentados en tu hoja de cierre (Closing Disclosure o settlement statement), un papel que debes guardar porque incide en cómo se calcula tu ganancia el día que vendas, tanto en Estados Unidos como en tu declaración en México bajo el tratado para evitar la doble tributación. No es asesoría fiscal: consulta siempre a un asesor fiscal binacional antes de cerrar, y yo te conecto el cálculo de la operación con ese paso.
Si ya tienes un proyecto de preventa en Brickell o un departamento de reventa en la mira y quieres ver tu número completo — precio, cierre y pagos por adelantado, en dólares y en pesos — antes de apartar, escríbeme por WhatsApp. Te lo cotizo yo, sin presión.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
