Respuesta corta: ¿Conviene comprar un piso en Miami con una LLC siendo español? Para muchos compradores, comprar a nombre personal es más simple y más barato, y la LLC solo compensa cuando aporta algo concreto a tu caso: separar el riesgo de un alquiler, ordenar una compra entre varios socios o facilitar la gestión de varias propiedades. Una LLC de Florida cuesta 125 $ constituirla en Sunbiz (unos 112 €) y 138,75 $ al año por su informe anual, que vence el 1 de mayo, con una penalización de 400 $ si se presenta tarde. Y hay dos verdades que los vendedores de estructuras suelen omitir: una LLC de un solo socio, por sí sola, no elimina de forma fiable el impuesto de sucesiones de Estados Unidos sobre tu piso — el consenso entre los especialistas es que el inmueble sigue siendo un activo situado en Estados Unidos a efectos de ese impuesto, cuya exención para un no residente es de apenas unos 60.000 $ —, y si la LLC es solo tuya, cada año debes presentar ante el IRS el formulario 5472 con un formulario 1120 pro forma, aunque la LLC no tenga ingresos, con una multa base de 25.000 $ por año si no lo presentas. Al invertir en Miami desde España, la estructura se decide antes de firmar, con asesoramiento fiscal en los dos países, no se compra por impulso en internet.
En 3 líneas: La LLC es una herramienta, no un escudo mágico: protege bien frente a reclamaciones del alquiler y ordena socios y cuentas, pero no borra por sí sola el riesgo de sucesiones ni el FIRPTA al vender. Si compras un solo piso para tu uso, lo sencillo suele ganar. Si alquilas, sois varios o vas a tener más propiedades, la conversación ya es otra.
Actualizado: 26 de octubre de 2026.
¿Conviene comprar un piso en Miami con una LLC siendo español? Lo que la LLC sí hace y lo que no
| Aspecto | Con LLC de Florida | A nombre personal |
|---|---|---|
| Coste estatal | Constitución: 125 $ (100 $ de presentación + 25 $ de designación del agente registrado) en la División de Corporaciones de Florida (Sunbiz). Informe anual: 138,75 $ entre el 1 de enero y el 1 de mayo de cada año; tarde cuesta 400 $ más, total 538,75 $, y no presentarlo hasta el tercer viernes de septiembre puede llevar a la disolución administrativa | Sin coste de constitución ni informe anual de una sociedad |
| Responsabilidad por el alquiler | Bien mantenida — cuentas separadas, contratos a nombre de la LLC —, una reclamación de un inquilino o de un proveedor del piso se dirige en principio contra la LLC y su activo, no contra todo tu patrimonio personal. Es su ventaja más clara si el piso se alquila | La reclamación va contra ti como propietario, además de lo que cubra tu seguro |
| Impuesto de sucesiones de Estados Unidos (estate tax) | Una LLC de un solo miembro no lo elimina de forma fiable por sí sola: el IRS no ha confirmado que esa estructura saque el inmueble del patrimonio estadounidense del propietario, y la opinión predominante entre los especialistas es que no lo hace. Las estructuras que buscan ese objetivo son más complejas, combinan otros vehículos y se diseñan caso por caso | Exposición directa: un no residente tiene una exención efectiva de apenas unos 60.000 $ (crédito de 13.000 $) frente a los 15.000.000 $ de exclusión de ciudadanos y residentes en 2026; tipos del 18% al 40% sobre el exceso |
| Declaración anual ante el IRS | Si eres el único socio y extranjero: formulario 5472 adjunto a un formulario 1120 pro forma cada año con operaciones declarables entre tú y tu LLC — aportaciones, retiros, préstamos y gastos pagados por ti cuentan —, con vencimiento general el 15 de abril y prórroga automática a 15 de octubre con el formulario 7004. Multa base: 25.000 $ por formulario y año. Si sois varios socios, la LLC tributa por defecto como partnership y presenta el formulario 1065 con sus anexos | Sin 5472 por la propiedad en sí; si alquilas, presentas tu 1040-NR con la elección que corresponda, como expliqué en la pieza de alquiler a largo plazo |
| Venta futura y FIRPTA | Comprar con LLC no elimina el FIRPTA: si la LLC es de un solo socio y fiscalmente transparente (disregarded), la venta se trata a efectos fiscales como si vendieras tú, y la retención FIRPTA del 15% sobre el precio bruto sigue en la conversación del cierre, con su regularización en tu declaración | FIRPTA: retención general del 15% sobre el precio bruto cuando vende un extranjero, ajustable después en la declaración de la renta de Estados Unidos |
| En España | Tu participación en una entidad extranjera y la renta del piso tienen su propio encaje en tu IRPF y, según el valor y la estructura, en el modelo 720 (bloques de participaciones y de inmuebles, umbral general de 50.000 € por bloque, presentación del 1 de enero al 31 de marzo). Una estructura que ahorra en Estados Unidos puede complicar en España si no se coordina | El piso a tu nombre entra en el bloque de inmuebles del modelo 720 si supera los 50.000 €, y su renta o su uso se declara en tu IRPF según el caso |
Fuentes: División de Corporaciones de Florida, Sunbiz (tarifas de LLC: 125 $ de constitución y 138,75 $ de informe anual con penalización de 400 $), IRS (instrucciones del formulario 5472 y formulario 1120 pro forma para LLC de un solo socio de propietario extranjero, multa de 25.000 $; impuesto de sucesiones de no residentes, crédito de 13.000 $ y tipos del 18% al 40%) y Banco Central Europeo (tipo del 23 de octubre de 2026, 1 € = 1,1193 $; 125 $ ≈ 112 €, 138,75 $ ≈ 124 €). Esto es información general y no asesoramiento fiscal ni legal: la estructura se decide con un asesor fiscal especializado en España y Estados Unidos y un abogado de Florida antes de firmar, y yo te coordino esa revisión con el piso concreto sobre la mesa.
Comprar apartamento en Miami desde España: cuándo la LLC sí suele tener sentido
- Vas a alquilar el piso: la separación de responsabilidad y de cuentas cobra valor real cuando hay inquilinos, proveedores y una gestión cobrando por la LLC. Para un piso solo de uso familiar, ese beneficio se reduce mucho.
- Compras con otra persona que no es tu cónyuge: hermanos, un socio o dos familias. El acuerdo operativo (operating agreement) deja escritos porcentajes, quién decide, qué pasa si uno quiere vender y cómo se reparten gastos e ingresos. Sin ese papel, la copropiedad personal es una fuente de conflictos.
- Tu plan es tener varias propiedades: una estructura pensada desde la primera compra evita tener que traspasar títulos después, porque mover un piso ya comprado a una LLC puede exigir consentimiento del prestamista si hay hipoteca, nuevos impuestos de transmisión (documentary stamp tax) y otra ronda de gastos legales y contables.
- Cuándo no suele compensar: un único piso, para tu uso, sin alquiler y sin socios. Ahí la LLC añade cada año informe, agente registrado, contabilidad y el 5472, a cambio de una protección que tu caso apenas usa. Y ojo con la financiación: algunos préstamos para extranjeros se complican o encarecen si el titular es una LLC; yo te confirmo con el lender si tu préstamo admite titularidad en LLC antes de que elijas estructura.
Lo que muchos no saben
- La multa que más propietarios españoles descubren tarde no es de Florida, es federal: 25.000 $ (unos 22.335 €) por no presentar el 5472 de una LLC de un solo socio, aunque la LLC no haya tenido ni un dólar de ingresos. El formulario es informativo, pero su olvido no es barato.
- Cambiar de idea después del cierre sale más caro que decidir bien antes: traspasar el piso de tu nombre a una LLC nueva es una transmisión, con sus documentos, su posible impuesto de transmisión y, si hay hipoteca, el permiso del banco. Por eso el contrato debe contemplar a nombre de quién se cierra desde el principio.
- Una LLC no te da ninguna ventaja migratoria: no es una visa, no suma para la E-2 por sí sola — una compra inmobiliaria pasiva no es la empresa activa que esa visa exige — y no cambia tus días permitidos en Estados Unidos como visitante.
- En Florida los datos de la LLC son públicos en Sunbiz: miembros o gerente y agente registrado aparecen en el registro. Quien te prometa anonimato total con una LLC de Florida te está vendiendo otra cosa.
Mi criterio para españoles que invierten en Miami: estructura al servicio del plan, no al revés
Primero definimos el plan — uso o alquiler, solo o en preventa en Brickell, tú solo o con socios, una propiedad o varias, con hipoteca o al contado — y después el asesor fiscal dibuja la estructura que ese plan necesita, coordinando Estados Unidos y España a la vez. Si alguien te recomienda la estructura antes de preguntarte el plan, está vendiendo un paquete, no asesorando. En mi guía para invertir en Miami desde España tienes el proceso completo de compra; si quieres, revisamos tu caso y te conecto la parte fiscal y legal antes de que firmes, para que cierres ya con la titularidad correcta.
Preguntas frecuentes
¿Puedo crear una LLC en Florida sin vivir en Estados Unidos ni tener número de la Seguridad Social?
Sí. Florida no exige que el propietario de una LLC sea ciudadano ni residente, y el número de identificación fiscal de la entidad (EIN) se solicita ante el IRS sin necesidad de tener un número de la Seguridad Social estadounidense. Lo que sí necesitas es un agente registrado con dirección física en Florida y cumplir después las obligaciones anuales de Florida y del IRS.
¿Pagaré menos impuestos de alquiler si el piso está en una LLC?
Por defecto, no: una LLC de un solo socio es transparente a efectos del impuesto federal sobre la renta, así que la renta tributa en tu declaración como si el piso fuera tuyo, con la misma elección sobre renta neta que tiene un propietario personal. La LLC cambia la responsabilidad y la administración, no convierte la renta en exenta.
¿Y si ya compré a mi nombre, puedo pasar el piso a una LLC ahora?
Normalmente sí, pero es una transmisión nueva: hay que revisar la escritura, el posible impuesto de transmisión de Florida, el seguro de título, la posición de tu hipoteca si existe y las consecuencias en España antes de firmar nada. En algunos casos compensa y en otros el coste del cambio se come el beneficio. Se calcula con números de tu piso, no con una regla general.
¿Necesito una LLC para que mis hijos hereden el piso sin probate en Florida?
No necesariamente, y una LLC de un solo socio tampoco garantiza por sí sola evitar la sucesión (probate) ni el impuesto de sucesiones, como expliqué en la pieza de herencia de esta misma serie. La planificación sucesoria de un español con un piso en Miami se hace con instrumentos pensados para ese objetivo y con asesoramiento en los dos países.
Esto es información general y no asesoramiento fiscal ni legal: consulta tu caso con un asesor fiscal especializado en España y Estados Unidos y un abogado de Florida antes de elegir la titularidad.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
