Respuesta corta: Cuando compras un condo nuevo directamente en preventa, la ley de Florida te da 15 días para cancelar sin quedar atrapada o atrapado en el contrato. El plazo corre desde que firmas y recibes todos los documentos que la sección 718.503 de los Estatutos de Florida obliga a entregar, y se ejerce con un aviso escrito entregado dentro de esos 15 días. Si cancelas a tiempo, recuperas tu depósito, con los intereses que correspondan según la sección 718.202. Y hay una segunda ventana que casi nadie usa: si después recibes una enmienda que cambia la oferta de forma material y adversa para ti, tienes otros 15 días desde que la recibes para cancelar. Esto es distinto a una reventa, donde desde el 1 de julio de 2025 el plazo es de 7 días, excluyendo sábados, domingos y feriados legales.
Actualizado: 22 de octubre de 2026.
La pregunta literal es esta: ¿qué es el periodo de rescisión de 15 días al comprar un condo nuevo en Florida? Me la hacen justo después de firmar, cuando llega el paquete enorme de documentos y aparece el miedo de haber firmado demasiado rápido. Mi trabajo en esos 15 días es simple: yo reviso contigo el contrato y los documentos con calma, con los números en la mano, para que decidas con datos si sigues o si sales a tiempo. Si vas a invertir en Miami, este plazo no es un trámite. Es tu única ventana con salida limpia.
Qué dice exactamente la ley 718.503 sobre la preventa en Brickell y en toda Florida
Todo contrato de venta de una unidad residencial de condominio, o de arrendamiento por más de 5 años, debe llevar en letras conspicuas esta idea: el acuerdo es anulable por el comprador si entrega un aviso escrito de cancelación dentro de los 15 días siguientes a la firma y a la recepción de todos los documentos exigidos por la sección 718.503.
Esa redacción importa por tres razones. Primero, el conteo no depende solo de la firma: también depende de que hayas recibido el paquete completo. Segundo, la cancelación se hace por escrito, no con una llamada ni con un mensaje informal. Tercero, tu derecho termina en el cierre: después de cerrar, ya no puedes usar esta ventana.
Además, la propia leyenda dice que cualquier intento de renuncia a este derecho no tiene efecto. En inglés lo verás así en el contrato: any purported waiver of these voidability rights shall be of no effect. Nadie te puede hacer firmar una renuncia válida a esos 15 días.
Si quieres ver el panorama completo antes de elegir zona y proyecto, te dejo mi guía para invertir en Miami paso a paso, con zonas, números y proceso de compra. Úsala como mapa y usa estos 15 días como tu control de calidad final.
Los 3 plazos que no debes confundir al comprar apartamento en Miami
| Tipo de compra | Plazo de rescisión | Desde cuándo corre | Qué pasa si cancelas a tiempo |
|---|---|---|---|
| Condo nuevo en preventa, compra directa de la oferta inicial | 15 días | Desde la firma del contrato y la recepción de todos los documentos de la sección 718.503 | El contrato queda anulable y recuperas tu depósito, con los intereses que correspondan según la sección 718.202 |
| Cambio material y adverso a la oferta | 15 días | Desde que recibes la enmienda que altera la oferta en tu contra | Se abre una nueva ventana para cancelar por escrito |
| Reventa: el vendedor no es quien ofrece el proyecto por primera vez | 7 días, excluyendo sábados, domingos y feriados legales | Desde la firma y la recepción de los documentos que pediste por escrito, según la sección 718.503(2), con el cambio de la ley HB 913 vigente desde el 1 de julio de 2025 | El contrato es anulable si entregas el aviso dentro de ese plazo más corto |
Fíjate en el contraste: en reventa la ley sí dice de forma expresa que se excluyen sábados, domingos y feriados legales. En la leyenda de preventa, la de los 15 días, no aparece esa exclusión. Por eso yo no trabajo con supuestos: cuento el plazo de forma conservadora, desde la fecha del recibo firmado, y dejo el aviso entregado con varios días de margen.
Qué documentos activan el conteo y qué reviso yo en esos 15 días
El plazo se conecta con la entrega del prospecto o documento de divulgación con todos sus anexos, cuando el proyecto está sujeto a la sección 718.504, o con las copias que apliquen de la declaración de condominio, los artículos de incorporación, los estatutos y reglas de la asociación, la información financiera y el documento de preguntas frecuentes, entre otros documentos exigidos. Por eso el recibo firmado de documentos es una pieza clave: esa fecha manda.
Mi lista de revisión en la ventana de 15 días, cuando ayudo a alguien a comprar apartamento en Miami, es esta:
- Fecha exacta del recibo: confirmo qué día firmaste y qué día recibiste el paquete completo. Sin esa fecha, no hay conteo confiable.
- Presupuesto y costo mensual estimado: reviso la cuota de la asociación y los gastos estimados. La propia ley advierte que las cifras de un presupuesto entregado son estimaciones basadas en los hechos del momento de prepararlo y que los costos reales pueden ser mayores. Un aumento de presupuesto, por sí solo, no cuenta como cambio material adverso según esa misma leyenda.
- Reglas de renta y de Airbnb: verifico si el edificio permite Airbnb, cuál es la estancia mínima y si hay límites de veces por año. Esto decide si tu plan de renta es viable o solo era una promesa verbal.
- Asignación del contrato: reviso si puedes ceder o vender tu posición antes de la entrega, con qué condiciones y con qué costo. No todos los contratos lo permiten igual.
- Calendario de depósitos y dónde va tu dinero: confirmo cuánto entregas en cada etapa y cómo se custodia ese dinero bajo las reglas de la sección 718.202.
- Fecha de entrega y de cierre: leo cómo está escrita la fecha estimada, qué prórrogas permite el contrato y qué pasa si la obra se atrasa.
- Lo que te dijeron de palabra contra lo que dice el papel: el contrato debe llevar en su primera página la advertencia de que las representaciones orales no se pueden usar como si fueran la versión correcta. Lo que vale es el contrato y los documentos de la sección 718.503.
Yo te confirmo la lista de precios vigente y la política de rentas de cada opción que estemos mirando, y la verifico yo contigo sobre el documento, no sobre un folleto. Si algo no está en el papel, lo tratamos como no confirmado.
Cómo se cancela dentro de los 15 días, paso a paso
- Decide antes del día 15, no el día 15. Deja margen para que el aviso se entregue y quede constancia.
- Prepara el aviso por escrito. Debe decir con claridad que ejerces tu intención de cancelar dentro del periodo de la sección 718.503.
- Entrégalo de la forma que deje prueba. Guarda el acuse, el comprobante de envío y la fecha. Sin prueba de entrega oportuna, la discusión se vuelve innecesariamente difícil.
- No confíes en una conversación. Una llamada puede acompañar el proceso, pero el derecho se ejerce con el aviso escrito entregado a tiempo.
- Confirma por escrito la devolución. Pide la confirmación de la cancelación y de la devolución de tu depósito, con los intereses que correspondan según la sección 718.202.
Hay un dato práctico más: quien vende no puede cerrar antes de que pasen los 15 días desde la firma y la entrega de documentos, evidenciada con el recibo firmado, salvo que tú estés informado del periodo y aceptes cerrar antes en un acuerdo separado firmado, que debe guardarse por 5 años después del cierre. Si te presionan para cerrar saltando la ventana, detente y revisa.
Lo que muchos no saben
Si el paquete está incompleto, el problema no es tuyo. La sección 718.503(1)(b) dice que, hasta que se te entreguen los documentos listados, el contrato puede ser anulado por ti, con derecho a la devolución de tu depósito y los intereses previstos en la sección 718.202. Por eso insisto tanto en el recibo: no firmes recepción completa si no recibiste todo.
La ventana se puede volver a abrir. La segunda ventana de 15 días por una enmienda material y adversa es real y está en la misma leyenda del contrato. Si cambian algo importante en tu contra durante la obra, no asumas que ya no tienes salida: hay que leer esa enmienda el mismo día que llega.
El presupuesto no es una promesa. Que el costo mensual estimado suba no convierte ese cambio, por sí solo, en un cambio material adverso según la leyenda legal. Por eso mi criterio es distinto: no compro solo por el precio de lista de la preventa en Brickell; compro si los números siguen cerrando incluso con un costo mensual más alto que el estimado.
En Brickell Miami la velocidad comercial juega en tu contra si no usas el plazo. En Brickell Miami las unidades que te gustan se reservan rápido y eso empuja a firmar con prisa. Mi recomendación es al revés: firma si la unidad es la correcta, pero usa los 15 días como una segunda diligencia completa, con abogado y conmigo revisando el papel. Prisa para reservar, calma para confirmar.
Preguntas frecuentes
¿Los 15 días empiezan cuando firmo o cuando recibo los documentos?
La leyenda une las dos cosas: 15 días después de la firma y de la recepción de todos los documentos exigidos por la sección 718.503. Si falta parte del paquete, el conteo es discutible y el contrato sigue expuesto a ser anulado hasta que se entregue todo. Por eso la fecha del recibo firmado es tan importante.
¿Tengo que dar un motivo para cancelar dentro de los 15 días?
La leyenda no condiciona el aviso a un motivo: habla de entregar tu aviso escrito de intención de cancelar dentro del plazo. Mi consejo es que el aviso sea breve, claro y entregado con prueba, sin abrir debates que no necesitas.
¿Qué pasa si dejo pasar el día 15?
Pierdes esa salida automática de la ley. Después, cualquier salida depende de lo que diga tu contrato sobre incumplimientos, depósitos y cesión, y ya no es la misma posición. Por eso yo pongo la fecha de vencimiento en el calendario el mismo día de la firma y reviso todo en la primera semana.
¿Este periodo aplica igual si compro desde Colombia, México, España u otro país?
El derecho está escrito en el contrato de condo nuevo en Florida y no depende de que vivas en Estados Unidos. Lo que sí cambia desde el extranjero es la logística: necesitas que el recibo, el aviso y las pruebas de entrega queden perfectos a distancia. Eso lo coordinamos juntos, con tiempo, para que ningún papel se pierda entre zonas horarias.
Si estás mirando una preventa y quieres que revise contigo el contrato dentro de tu ventana de 15 días, escríbeme antes de firmar o el mismo día que firmes. Después puede ser tarde.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
