Respuesta corta: Si vas a invertir en Miami desde España y falleces siendo propietario de un piso en Miami, pasan tres cosas: tu familia necesita un proceso sucesorio en Florida (ancillary probate) para poder vender o adjudicarse el apartamento, porque un testamento español no transfiere por sí solo un inmueble en Florida; en EE.UU., como propietario extranjero no residente, tu exención frente al impuesto federal de sucesión (estate tax) es de solo 60.000 $, frente a los 15.000.000 $ de un ciudadano estadounidense en 2026, con tipos del 18% al 40%; y tus herederos residentes en España tributan además por el Impuesto de Sucesiones español por obligación personal, porque residen en España, aunque el piso esté en Miami. Y no hay un convenio específico España–EE.UU. que coordine ambos impuestos de sucesión. Por eso la estructura de compra se decide antes de firmar, no después. Yo te ayudo a plantear las preguntas correctas con tu asesor desde el primer día.
En 3 líneas: El piso no se hereda “en automático”: hay un proceso en Florida, un posible impuesto en EE.UU. desde solo 60.000 $ de exención y otro impuesto en España para el heredero residente. Con un ejemplo de 500.000 $, el estate tax estadounidense simplificado rondaría los 142.800 $ sin planificación ni deducciones. La buena noticia: esto se planifica en vida, con testamento coordinado y la estructura de titularidad adecuada a tu familia.
Actualizado: 22 de octubre de 2026
Comprar piso en Miami desde España pensando en la herencia: el proceso en Florida
Florida solo reconoce la transferencia de un inmueble situado en Florida a través de su propio proceso. Cuando el propietario residía fuera del estado — y con más razón fuera del país — se abre una administración sucesoria auxiliar, el ancillary probate (Florida Statutes, capítulo 734), en el condado donde está el apartamento. En la práctica significa:
- Un tribunal de Florida valida el testamento y nombra a un representante para los bienes de Florida; en administración formal ese representante debe actuar con abogado de Florida.
- Durante el proceso, el piso no se puede vender ni re-titular limpiamente, y la comunidad de propietarios (HOA) y el seguro siguen generando obligaciones.
- La vía simplificada de transcripción existe solo para patrimonios de Florida muy pequeños (testamento y bienes de hasta 50.000 $), así que no es la ruta de un apartamento en Brickell Miami.
- Si además hay que presentar la declaración federal del estate tax, el formulario 706-NA se presenta en los 9 meses siguientes al fallecimiento, y el IRS emite su certificado de transferencia cuando el impuesto queda resuelto.
Traducción práctica: sin planificación, tu familia gestiona abogados en dos países y un proceso de meses antes de poder decidir si conserva o vende el piso.
Los números: estate tax en EE.UU. y Sucesiones en España
| Concepto | Dato verificado | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| Exención estate tax — ciudadano/residente EE.UU. (2026) | 15.000.000 $ (IRS, exclusión básica 2026) | La referencia que sale en la prensa no es la tuya |
| Exención estate tax — extranjero no residente | Crédito de 13.000 $, equivalente a solo 60.000 $ de bienes en EE.UU. (IRC §2102; formulario 706-NA si el patrimonio en EE.UU. supera 60.000 $) | Prácticamente todo piso en Miami supera ese umbral |
| Tipos del estate tax | Escala progresiva del 18% al 40% | Se aplica sobre el valor del bien en EE.UU. a la fecha de fallecimiento, con deducciones limitadas y prorrateadas |
| Ejemplo: piso de 500.000 $ a tu nombre, sin planificación | Impuesto calculado con la tabla federal: 155.800 $ menos el crédito de 13.000 $ = 142.800 $ | Ejemplo simplificado, sin deducciones ni estructura: muestra el tamaño del riesgo, no tu factura final |
| Impuesto de Sucesiones en España | El heredero residente en España tributa por obligación personal por lo que hereda en cualquier país; el plazo general de presentación es de 6 meses desde el fallecimiento y la cuota depende en gran parte de la comunidad autónoma | Puede coexistir con el estate tax de EE.UU.: no hay convenio específico de sucesiones entre España y EE.UU. (España solo tiene convenios de este tipo con Francia, Grecia y Suecia) |
| Florida | Florida no aplica su propio impuesto estatal de sucesión | El frente es federal en EE.UU. y estatal-autonómico en España, no de Florida |
Al tipo de referencia del Banco Central Europeo del 21 de octubre de 2026 (1 € = 1,1234 $), ese piso de 500.000 $ equivale a unos 445.077 €: las cifras de las que hablamos en una herencia transfronteriza no son menores.
Lo que muchos no saben
Comprar a título personal, con tu cónyuge o a través de una sociedad cambia la herencia por completo. La titularidad que eliges el día de la compra decide qué proceso sigue tu familia, qué impuestos se activan y si el piso queda bloqueado. No hay una estructura “mejor” universal: depende de si buscas renta con Airbnb, uso familiar, tu situación en España y a quién quieres que llegue el piso. Lo que sí es un error es elegirla sin preguntar.
Un solo testamento español puede no bastar. Muchos asesores recomiendan coordinar el testamento en España con un testamento o instrumentos específicos para los bienes de Florida, redactados para que ambos encajen y no se revoquen entre sí. Hacer dos testamentos sin coordinarlos puede crear el problema contrario.
La legítima española y la libertad de testar de Florida no hablan el mismo idioma. En España, parte de la herencia está reservada por ley a los herederos forzosos; en Florida el propietario tiene mucha más libertad para disponer de un apartamento que no es su vivienda habitual allí. Si tu familia y tu patrimonio están en los dos sistemas, esa fricción se resuelve en vida y con asesoramiento en ambos lados, no en el peor momento.
Preguntas frecuentes
¿Mi testamento español sirve para el piso de Miami?
Puede ser reconocido, pero no transfiere el inmueble por sí solo: hace falta el proceso sucesorio de Florida para re-titular o vender. Por eso se coordina con planificación específica para el bien de Florida.
¿Pagan mis hijos dos veces por heredar el piso?
Pueden activarse dos impuestos distintos: el estate tax federal de EE.UU. sobre el patrimonio del fallecido y el Impuesto de Sucesiones español sobre lo que recibe cada heredero residente en España. Sin convenio específico entre ambos países para sucesiones, las deducciones por impuestos pagados fuera son limitadas y técnicas. Es información general: tu caso debe revisarlo un asesor fiscal y un abogado de sucesiones antes de comprar, no después.
¿Comprar con una sociedad evita todo esto?
Puede cambiar el tratamiento, porque ya no heredas directamente un inmueble en EE.UU. sino participaciones, pero añade costes, obligaciones anuales y efectos fiscales en España que hay que modelar completos. No es un truco automático ni sirve igual para una preventa en Brickell que para un apartamento de uso familiar. Yo te presento las opciones de titularidad con sus pros y contras y lo validas con tu asesor.
¿Qué pasa si no tengo testamento?
Florida aplica su orden intestado a los bienes de Florida y España el suyo a tu sucesión general: dos sistemas decidiendo a la vez, con el proceso de Florida igualmente necesario. Es el escenario más lento y el más fácil de evitar.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
