Andare Residences Fort Lauderdale precio: desde US$2.147M en Las Olas, entrega 2027
Actualizado: 20 de octubre de 2026
Respuesta corta: el Andare Residences Fort Lauderdale precio de entrada es desde US$2,147,000 en mi ficha vigente, para una torre de 163 residencias de 2 a 4 habitaciones, de 1,812 a más de 4,320 pies², sobre Las Olas Boulevard, Fort Lauderdale. Es la primera torre de condominios nueva sobre Las Olas en casi dos décadas y, con 540 pies, será la residencial más alta de Broward. La obra arrancó en mayo de 2025 con un préstamo de construcción de unos US$230 millones y más del 50% vendido al iniciar; la entrega está prevista para 2027. El plan de pagos publicado es por hitos, 10/10/10/10/60, y el mantenimiento publicado es de US$1.50 por pie² al mes. No hay política pública que autorice Airbnb: yo te confirmo la política de renta con los documentos del condominio antes de que la uses en cualquier cuenta. Si tu tesis al invertir en Miami y el sur de la Florida es flujo mensual, te lo digo desde ya: esta no es esa compra, y en la sección de rentas te muestro la matemática completa, sin maquillaje.
Mi criterio como asesora: Andare no compite con una preventa en Brickell ni con Brickell Miami. Compite con vivir sobre la calle más valiosa de Fort Lauderdale, con diseño italiano de la casa que creó el Ferrari original, ascensor privado en cada residencia y la playa a dos millas. Su tesis es escasez y estilo de vida en dólares: hay exactamente una torre nueva en Las Olas y no hay suelo para otra igual al lado. Su contra es igual de clara: pagas precio de producto terminado desde el día uno, con costos mensuales de producto terminado. Vamos por partes, con números.
Andare Residences Fort Lauderdale precio: qué compras desde US$2.147M
Son 163 residencias — pocas para una torre de esta altura — con techos de 10 pies, ventanales de piso a techo, terrazas privadas envolventes con vista al New River y al Atlántico, gabinetes italianos importados, electrodomésticos Sub-Zero/Wolf, baños con accesorios Hansgrohe y ascensor privado con vestíbulo de entrada en cada unidad. Más de 35,000 pies² de amenidades en tres niveles: rooftop con dos piscinas, cabañas y sun deck; spa con sal, sauna, steam, salas de masaje y plunge pools frío y caliente; gimnasio, pickleball, club lounge, sports lounge, private dining con cocina de catering, salas de conferencias y restaurante en planta baja. Esto es lo que las fuentes publicadas permiten afirmar hoy:
| Configuración | Tamaño | Precio publicado desde | $/pie² de referencia |
|---|---|---|---|
| 2 habitaciones | Desde 1,812 pies² | US$2,147,000 en mi ficha (fichas públicas desde ~US$2,000,000) | ~US$1,185 (derivado del precio de entrada) |
| 3 habitaciones | Rango intermedio de la torre | Desde ~US$2,800,000 según fichas de brokers del sector | Varía por piso y vista |
| 4 habitaciones | Hasta más de 4,320 pies² | En la lista vigente, no publicado por línea | — |
| Penthouse combinado | 6,235 pies², 5 hab. | US$16,000,000 (listado activo en el MLS) | ~US$2,566 |
Precios publicados a octubre de 2026 por mi ficha del proyecto, fichas de Douglas Elliman y de brokers del sector, y el listado del penthouse en el MLS. La mayoría de las residencias se publica entre US$2M y US$5M. El proyecto no publica una tabla cerrada por tipología: yo te confirmo la lista de precios vigente y la disponibilidad actual, unidad por unidad, antes de que muevas un dólar. La lectura honesta del $/pie²: ~US$1,185 en la entrada es contenido para Las Olas — el penthouse récord del proyecto se vendió a US$2,660 por pie², el precio más alto registrado en Fort Lauderdale — pero sigue siendo el ticket de entrada más alto de las preventas actuales de la ciudad. Entras a la calle más cara de Fort Lauderdale, no a una ganga de Broward.
Plan de pagos: cuánto necesitas para entrar hoy
La estructura publicada es por hitos de obra, y el detalle que casi nadie te explica es que varios hitos ya ocurrieron:
- 10% a la reserva: sobre la entrada de US$2,147,000, son US$214,700.
- 10% al contrato: otros US$214,700.
- 10% al inicio de obra (groundbreaking): hito cumplido en mayo de 2025.
- 10% al top-off de la estructura.
- Saldo (60%) al cierre: US$1,288,200 sobre el precio de entrada, con la entrega de 2027.
Traducción práctica para quien entra en octubre de 2026: como el inicio de obra ya pasó, lo normal es que al firmar debas ponerte al día con los hitos vencidos — hasta 30% acumulado (US$644,100 sobre el precio de entrada) en una ventana corta — y dejar el 10% del top-off y el 60% del cierre en el calendario que quede. No es la preventa de pagos lentos de una torre que entrega en 2029: a poco más de un año de la entrega, el dinero se necesita rápido y casi completo. Hay financiamiento disponible para compradores internacionales según mi ficha. Yo te confirmo el calendario exacto que te aplicaría a ti según la unidad y la fecha de firma, porque con hitos vencidos cada contrato se estructura sobre su momento.
Costos mensuales reales: HOA, impuestos y seguro
- HOA / mantenimiento: la cuota publicada es de US$1.50 por pie² al mes, y la puedo cruzar con un dato duro: el penthouse listado en el MLS (6,235 pies²) paga US$9,335 al mes, que es exactamente esa tasa. En tu unidad se traduce así: 1,812 pies² ≈ US$2,718 al mes; ~2,800 pies² ≈ US$4,200 al mes; 4,320 pies² ≈ US$6,480 al mes. Es una cuota alta en dólares aunque la tasa por pie² sea la típica del lujo nuevo: es el costo de operar 35,000 pies² de amenidades, spa, dos piscinas y valet 24 horas entre solo 163 dueños. La cuota final la fija el presupuesto de la asociación al entregar: yo te confirmo el presupuesto vigente antes de firmar.
- Property tax (Broward): como orden de magnitud para presupuestar usa ~1.1% anual del precio: sobre US$2,147,000, ~US$23,617 al año (~US$1,968 al mes), marcado claramente como estimación genérica para la Florida. La cifra real de tu unidad la verifico yo contigo con la tasa aplicable tras el cierre.
- Seguro: tu póliza interior (HO-6) corre por tu cuenta desde el cierre; en unidades de este tamaño y valor, presupuesta un rubro serio, no simbólico. Te lo cotizo yo con la información actual para tu residencia.
La suma que importa: en la residencia de entrada, solo HOA e impuesto estimado ya son ~US$4,686 al mes (más de US$56,000 al año), antes de seguro e hipoteca. Este es un activo patrimonial y de uso, con costos de casa grande. Quien te lo presente como «mantenimiento razonable» sin mostrarte el $1.50 por pie² multiplicado por 1,812 no está cuidando tu dinero.
Potencial de renta: la matemática honesta, sin venderte Airbnb
Aquí va la parte que más me importa que leas con calma:
- La política: no existe fuente pública que detalle la política de rentas de Andare — ni mínimos de noches, ni veces al año, ni autorización de Airbnb. El perfil del edificio (condominio residencial de lujo, 163 dueños, sobre Las Olas) apunta a renta larga tradicional, no a renta por noches. Yo te confirmo la política exacta con los documentos del condominio antes de que cualquier proyección entre en tu decisión. Si tu estrategia es Airbnb, hay proyectos diseñados para eso y te los muestro comparados; este no se compra con esa tesis.
- La renta larga que sí se ve en la calle: en 100 Las Olas, la torre entregada comparable sobre el mismo bulevar, una residencia de 2 habitaciones + den se anuncia en US$6,800 al mes (anuncio activo en octubre de 2026). Ese es el orden de magnitud realista para una unidad de entrada de Andare, amueblada y bien ubicada dentro de la torre quizás algo más; sin amueblar, algo menos.
- La cuenta completa: US$6,800 × 12 = US$81,600 brutos al año, un 3.8% bruto sobre US$2,147,000. Resta HOA (~US$32,616/año), impuesto estimado (~US$23,617/año) y seguro, y el flujo neto queda en torno a cero o negativo antes de vacancia y administración. Conclusión sin adornos: la renta larga ayuda a cargar los costos, no paga la inversión. El retorno de Andare, si llega, llega por escasez y plusvalía de Las Olas — la misma razón por la que un penthouse aquí marcó el récord de US$2,660 por pie² de la ciudad — y por el uso que tú le des. Si buscas comprar apartamento en Miami o en Broward por rendimiento mensual, a este precio hay opciones con la mitad de entrada y flujo positivo; yo te las pongo al lado, con números.
Entrega y riesgos: obra en marcha desde mayo de 2025, entrega 2027
- Estado de obra verificado: el proyecto inició obra en mayo de 2025, con un préstamo de construcción de unos US$230 millones ya cerrado — la señal financiera que más pesa en una preventa — y más del 50% de las residencias vendidas al momento del inicio; reportes del sector de 2026 hablan de una absorción aún mayor desde entonces. Los permisos de grúas torre están radicados con trabajo programado hasta inicios de 2027, coherente con la entrega prevista para 2027 (verano de 2027 según tarjetas del sector de octubre de 2026).
- Riesgo 1 — el precio contra la ciudad: entras con el ticket más alto de las preventas de Fort Lauderdale y a ~US$1,185 por pie² en la unidad más barata. Si el mercado de lujo de Broward se enfría, el activo con menos colchón es el más caro de su ciudad. Tu protección es el horizonte (10+ años) y la escasez real de Las Olas, no una reventa rápida.
- Riesgo 2 — los costos fijos: ~US$56,000 al año entre HOA e impuesto estimado en la unidad de entrada, desde el primer día, uses o no uses la residencia. Con cuota de asociación aún por fijar en su presupuesto final de entrega, una subida del seguro maestro del condominio se traslada directo a tu cuota.
- Riesgo 3 — la renta sin documento público: la política de rentas no está publicada. Si tu plan B era rentar por temporadas mientras no la usas, ese plan hoy no tiene papel que lo sostenga: lo verificamos en documentos antes de firmar, o no entra en la cuenta.
- A tu favor: obra financiada y en marcha (no es un render con preventa eterna), ventas por encima del 50% desde el groundbreaking, la primera torre nueva de Las Olas en casi 20 años y una calle donde el suelo para repetir el producto prácticamente no existe.
Andare vs. Fort Lauderdale: Las Olas y downtown comparados
| Proyecto | Precio desde | Entrega | Renta | El diferenciador |
|---|---|---|---|---|
| Andare Residences by Pininfarina | US$2,147,000 | 2027 (obra desde may-2025) | Sin política pública de Airbnb; la confirmo yo en documentos | Diseño italiano sobre Las Olas, 163 residencias, ascensor privado, la más alta de Broward |
| Sixth & Rio | US$900,000 | Noviembre de 2026 | Flexible limitada según materiales del sector | Boutique de 94 residencias frente al New River, entrega inmediata |
| Viceroy Residences Fort Lauderdale | ~US$730,000 | 2029 | No publicada oficialmente | Marca hotelera 5 estrellas con entrada a un tercio del precio |
| 100 Las Olas | Mercado de reventa (entregado) | Entregado | Renta larga activa: 2 hab. + den en US$6,800/mes | La referencia entregada del mismo bulevar: producto listo hoy |
Cifras publicadas por fichas y prensa del sector a octubre de 2026, sujetas a cambio sin aviso. Yo te confirmo los números vigentes de cada proyecto.
Mi lectura para cerrar: si quieres Fort Lauderdale por el menor dinero, Viceroy entra en ~US$730K con entrega 2029; si quieres boutique frente al río ya, Sixth & Rio entrega en semanas desde US$900K; si quieres Las Olas sin esperar obra, 100 Las Olas ya existe en reventa. Andare es otra decisión: es pagar hoy el precio de ser la única torre nueva sobre Las Olas, con el diseño y el servicio que eso implica. Revisa la ficha de Andare Residences by Pininfarina y yo te armo la comparación unidad por unidad — precio vigente, calendario de pagos con los hitos ya vencidos, presupuesto de HOA y política de rentas verificada en documentos — antes de que decidas invertir en Miami y Fort Lauderdale a este nivel.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el Andare Residences Fort Lauderdale precio de entrada en 2026?
Desde US$2,147,000 en mi ficha vigente, para residencias de 2 habitaciones desde 1,812 pies² — unos US$1,185 por pie² derivados del precio de entrada. Las fichas públicas muestran entradas desde ~US$2,000,000 y un rango general de US$2M a US$5M, con el penthouse combinado de 6,235 pies² listado en US$16 millones. El proyecto no publica la tabla completa por tipología: yo te confirmo la lista de precios vigente y la disponibilidad actual de las unidades que queden.
¿Cuánto necesito para entrar a Andare Residences hoy?
La estructura publicada es 10% a la reserva, 10% al contrato, 10% al inicio de obra, 10% al top-off y 60% al cierre. Como el inicio de obra ocurrió en mayo de 2025, quien firma en octubre de 2026 normalmente se pone al día con los hitos vencidos: hasta 30% acumulado, US$644,100 sobre el precio de entrada, en una ventana corta, y debe preparar el 60% restante para el cierre de 2027. Yo te confirmo el calendario exacto que te aplicaría según la unidad y tu fecha de firma.
¿Se puede hacer Airbnb en Andare Residences by Pininfarina?
No te lo afirmo, porque no hay documento público que lo autorice. No existe fuente pública que detalle mínimos de noches ni un programa de renta por noches para este proyecto, y el perfil del edificio es el de un condominio residencial de lujo pensado para dueños y renta larga. Mi recomendación: cómpralo como activo patrimonial y de uso sobre Las Olas, no como máquina de Airbnb. La política exacta la verifico yo contigo en los documentos del condominio, y si tu estrategia es renta por noches, te muestro los proyectos diseñados para eso con sus números al lado.
¿Cuándo entregan Andare Residences y qué riesgo de retraso hay?
La entrega está prevista para 2027. La obra inició en mayo de 2025 con un préstamo de construcción de unos US$230 millones cerrado y más del 50% vendido, y los permisos de grúas corren hasta inicios de 2027: es de las preventas con mejor señal de ejecución de Fort Lauderdale. Como en toda preventa, la fecha firme es la del contrato y los acabados e inspecciones pueden moverla por meses; el riesgo de un retraso largo es bajo comparado con una torre que aún no arranca. Te confirmo el calendario de cierres vigente para tu unidad.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
