Respuesta corta: Si vas a invertir en Miami desde México, no pagas impuesto estatal sobre la renta en Florida — la tasa estatal para personas es 0% — pero sí pagas tres cosas que tienes que meter en tu cuenta desde el día uno: el predial anual, que en Miami ronda el 2% del valor tasado (en un departamento de US$500,000, unos US$10,000 al año); el impuesto federal sobre la renta si lo rentas, que por defecto es 30% sobre la renta bruta y se puede convertir a impuesto sobre la renta neta si haces la elección correcta ante el IRS; y, al vender, la retención FIRPTA del 15% sobre el precio bruto de venta, que no es el impuesto final sino un anticipo que se ajusta cuando declaras. Además, si eres residente fiscal en México, esa renta y esa ganancia también se declaran ante el SAT por renta mundial, con el tratado México–Estados Unidos para evitar la doble tributación. Mi criterio como asesora: el problema no es pagar impuestos, es descubrirlos tarde.
En 3 líneas: Al comprar en Miami no hay FIRPTA ni un impuesto de compra para el extranjero: FIRPTA llega al vender. Cada año pagas predial, compres en Brickell Miami o en otro barrio, y si rentas pagas impuesto federal en Estados Unidos sobre esa renta. Y en México no desapareces del mapa fiscal: declaras allá y acreditas lo que pagaste acá según el tratado, con tu asesor fiscal.
Actualizado: 20 de octubre de 2026.
La pregunta literal que me hacen mis clientes es esta: ¿qué impuestos paga un mexicano que quiere comprar departamento en Miami, entre el ISR, el predial y FIRPTA? Te la respondo por momento de la operación — al comprar, cada año, si rentas, al vender y al heredar — con las tasas oficiales del IRS y de Miami-Dade, y con lo que yo reviso con cada cliente antes de firmar. Si quieres ver el panorama completo de la ruta, empieza por mi guía para invertir en Miami desde México y por el hub de invertir en Miami.
Invertir en Miami desde México: Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta
Empiezo por la buena noticia, porque es real y es verificable. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta de las personas: la prohibición está en su Constitución y aplica a salarios, dividendos, ganancias de capital y rentas a nivel estatal. Eso significa que, como persona física, tu capa estatal en Florida es 0%. Ojo con la lectura correcta: 0% estatal no es 0% total. El impuesto que sí existe es el federal, ante el IRS, y es el que estructura toda esta pieza.
La contraparte honesta: Florida se financia, entre otros, con el impuesto a la propiedad. Por eso el predial de Miami no es bajo, y quien te venda Miami como «cero impuestos» te está contando la mitad de la historia. Los mexicanos invierten en Miami buscando reglas claras y protección en dólares; parte de esa claridad es saber exactamente qué se paga y cuándo.
El predial: el impuesto que sí pagas cada año por tu departamento en Miami
El predial — en Estados Unidos, property tax — lo cobra el condado de Miami-Dade cada año sobre el valor tasado de tu propiedad. La tasa combinada en la ciudad de Miami ronda los 20 mills, es decir, cerca del 2% del valor tasado: 19.9878 mills en el ciclo fiscal reciente publicado para la ciudad. La tasa exacta cambia según el municipio y los distritos especiales donde esté el edificio, por eso yo te confirmo el monto real de la unidad que estés evaluando, no un promedio de internet.
| Valor tasado del departamento | Predial anual estimado (a ~2%) | Equivalente mensual |
|---|---|---|
| US$400,000 | US$8,000 | US$667 |
| US$500,000 | US$10,000 | US$833 |
| US$750,000 | US$15,000 | US$1,250 |
Dos precisiones que cambian la cuenta. Una: la exención de vivienda principal (homestead exemption) que baja el valor taxable de quien vive ahí como residencia principal normalmente no aplica a un departamento de inversión o de segunda casa de un comprador que vive en México, así que no la metas en tu proyección. Dos: el predial se paga lo uses o no lo uses y lo rentes o no lo rentes; en preventa en Brickell empieza a correr cuando te entregan y escrituras, no mientras la obra avanza. En mi criterio como asesora, un departamento que «se ve barato» con un predial y un HOA altos puede rendir menos que uno más caro con costos fijos menores: por eso comparo siempre el costo anual completo, no solo el precio.
Si rentas tu departamento: 30% sobre la renta bruta o impuesto sobre la neta, tú eliges cómo declarar
Si compras apartamento en Miami desde México y lo rentas — en renta larga o en Airbnb donde el edificio y la ciudad lo permitan — esa renta es ingreso de fuente estadounidense y se declara ante el IRS. La regla por defecto para un extranjero no residente es dura: retención del 30% sobre la renta bruta, sin deducciones. Cobras US$3,000 al mes y el 30% se va antes de que veas un dólar, aunque hayas pagado predial, HOA, seguro y mantenimiento.
La alternativa que casi todos mis clientes terminan usando es la elección de la sección 871(d) del código fiscal: declaras la renta como ingreso efectivamente conectado (effectively connected income) y tributas sobre la renta neta, a tasas graduales, pudiendo deducir predial, intereses, HOA, administración, reparaciones y depreciación. Para operar así necesitas tu número de identificación fiscal, el ITIN, y presentar tu declaración anual en el Formulario 1040-NR. No es un truco: es la vía formal que el propio IRS publica para propietarios extranjeros.
| Sin elección 871(d) | Con elección 871(d) | |
|---|---|---|
| Base del impuesto | Renta bruta | Renta neta (ingresos menos gastos deducibles) |
| Tasa | 30% fijo sobre lo bruto | Tasas graduales federales sobre lo neto |
| ¿Puedes deducir predial, HOA y depreciación? | No | Sí |
| Declaración | La retención puede cubrir el impuesto | 1040-NR anual obligatoria |
Mi recomendación práctica: define esta elección con tu contador binacional antes de cobrar la primera renta, no en abril del año siguiente. Y guarda todas las facturas y estados de cuenta desde el día del cierre; sin comprobantes no hay deducción que valga.
Al vender: FIRPTA retiene el 15%, pero ese no es tu impuesto final
FIRPTA es la parte que más miedo genera y la que peor se explica. Cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos, el comprador está obligado a retener por regla general el 15% del precio bruto de venta y enviarlo al IRS (Formulario 8288). Fíjate en las dos palabras clave: precio bruto. No es 15% de tu ganancia; es 15% de todo lo que se vende.
| Precio de venta | Retención FIRPTA general (15%) | Lo que realmente debes |
|---|---|---|
| US$500,000 | US$75,000 | Impuesto sobre tu ganancia de capital, calculado en tu declaración |
| US$600,000 | US$90,000 | Si el impuesto sobre la ganancia es menor, pides la devolución de la diferencia |
| US$1,000,000 | US$150,000 | La retención es un anticipo, no una multa ni el impuesto definitivo |
Hay tasas reducidas que conviene conocer: si el comprador va a usar la propiedad como su residencia y el precio es de US$300,000 o menos, la retención puede ser 0%; si supera US$300,000 y no pasa de US$1,000,000, puede ser 10%. En una venta de inversión típica, donde el comprador no es una persona que se muda ahí, planea con el 15%. También existe el certificado de retención (Formulario 8288-B) para pedir antes del cierre que el IRS reduzca la retención cuando tu ganancia real es baja o hay pérdida. Ese trámite lleva tiempo: se pide con semanas de anticipación, no la semana del cierre. Cuando llegue tu momento de vender, te lo cotizo yo con la información actual y lo vemos con tu CPA antes de listar, para que el número neto que recibes no te agarre por sorpresa.
Lo que casi nadie te dice al comprar: el impuesto de herencia para extranjeros es otro juego
Este es el punto que más me importa que entiendas antes de comprar, no después. Si un extranjero no residente fallece siendo dueño directo de una propiedad en Estados Unidos, su exención federal de impuesto de herencia (estate tax) es de solo US$60,000 sobre sus activos ubicados en Estados Unidos. Un ciudadano estadounidense tiene en 2026 una exclusión de US$15 millones. Sobre el excedente, las tasas llegan hasta el 40%.
En un departamento de US$500,000 a tu nombre personal, la exposición teórica es sobre US$440,000. Eso no significa que la única salida sea una estructura cara y compleja; significa que la forma de titular — a nombre personal o a través de una entidad — se decide antes de escriturar, con asesoría legal y fiscal, según tu patrimonio total, tu familia y si vas a financiar. Cambiar la titularidad después puede generar costos e impuestos nuevos. Por eso en mi proceso esta conversación va antes del apartado, no después de la entrega.
¿Y en México? Tu ISR no se apaga porque el departamento esté en Miami
Si eres residente fiscal en México, México grava tu renta mundial. Traducción simple: la renta que cobres en Miami y la ganancia cuando vendas también forman parte de tu vida fiscal ante el SAT, aunque el dinero nunca entre a una cuenta mexicana. La buena noticia es que México y Estados Unidos tienen tratado para evitar la doble tributación: en términos generales, el tratado permite acreditar en México el impuesto pagado en Estados Unidos sobre ese mismo ingreso, dentro de los límites y requisitos que marca la ley, para que no pagues dos veces el impuesto completo sobre la misma renta.
Lo que el tratado no hace es sustituir tus declaraciones. Sigues declarando en Estados Unidos por el ingreso de fuente estadounidense y en México por tu renta mundial, y los papeles de un país sostienen los del otro. Mi consejo honesto: si tu operación es de US$400,000 o más, el costo de un contador que trabaje ambos lados de la frontera es parte del presupuesto de la inversión, no un lujo. Yo te ayudo con la parte inmobiliaria y te conecto el proceso; el diseño fiscal lo firma tu asesor.
Información general con fines educativos; no es asesoría fiscal ni migratoria. Tu situación depende de tu residencia fiscal, tu estructura de compra y tu patrimonio. Consulta siempre a un asesor fiscal binacional y, si aplica, migratorio, antes de comprar o vender.
Lo que muchos no saben
- Al comprar no pagas FIRPTA: FIRPTA es una retención del día de la venta. Quien te lo cobre «al comprar» te está confundiendo.
- Florida tiene 0% de impuesto estatal sobre la renta personal, pero su predial en Miami ronda el 2%: el ahorro está en la renta, no en la tenencia.
- La retención del 15% de FIRPTA casi siempre es mayor que el impuesto real sobre tu ganancia; la diferencia se recupera declarando, pero puede tardar meses, así que no cuentes con ese dinero como liquidez inmediata.
- Rentar sin hacer la elección 871(d) significa 30% sobre la renta bruta sin deducciones: es la forma más cara de ser dueño y suele pasar por no planear, no por obligación.
- Tu exención de herencia como extranjero es de US$60,000, no los US$15 millones del ciudadano estadounidense: la titularidad se planea antes de escriturar.
- El tratado México–Estados Unidos evita la doble tributación completa, pero no elimina ninguna de las dos declaraciones.
Preguntas frecuentes
¿Pago ISR en México por rentar mi departamento en Miami?
Si eres residente fiscal en México, sí formas parte del sistema de renta mundial: declaras esa renta ante el SAT y, en general, puedes acreditar el impuesto pagado en Estados Unidos según el tratado México–Estados Unidos, con los límites de ley. El cálculo exacto lo hace tu asesor fiscal binacional con tus números.
¿Cuánto es el predial de un departamento de US$500,000 en Brickell Miami?
Como referencia, con una tasa combinada cercana al 2% del valor tasado, son unos US$10,000 al año. El monto exacto depende del valor tasado que fije el condado y del municipio; yo te confirmo la cifra real de la unidad que estés evaluando antes de que apartes.
¿FIRPTA del 15% es dinero perdido?
No. Es una retención a cuenta. Al presentar tu declaración de la venta en Estados Unidos se calcula el impuesto real sobre tu ganancia; si la retención fue mayor, solicitas la devolución de la diferencia. Lo que sí pierdes, si no lo planeas, es tiempo y liquidez durante esos meses.
¿Necesito ITIN para comprar departamento en Miami siendo mexicano?
Para comprar de contado no siempre es requisito al firmar, pero lo vas a necesitar para declarar rentas, para la retención de FIRPTA al vender y para pedir devoluciones. Mi recomendación es tramitarlo con anticipación con tu contador, no a última hora en pleno cierre.
Si estás comparando tu primera preventa en Brickell o un departamento ya terminado para rentar, mándame el proyecto o la zona que estás viendo por WhatsApp y revisamos juntos el costo anual completo — predial, HOA y el escenario de renta neta — antes de que pongas el apartado: escríbeme por WhatsApp.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
