Respuesta corta: Sí puedes financiar siendo extranjero, sin vivir en Estados Unidos y sin historial crediticio aquí. Existen programas creados exactamente para eso, conocidos como foreign national: calificas con tu pasaporte, los estados de cuenta de tu banco en tu país y cartas de referencia bancaria o de tu empleador. Lo que sí cambia frente a un comprador local es el dinero de entrada: la cuota inicial típica es del 25 al 30% del precio (algunos programas llegan al 35%), necesitas dejar reservas de 6 a 12 meses de pagos después del cierre, y la tasa sale más cara que la convencional. No necesitas número de Seguro Social ni ITIN para estos programas. Si la propiedad es de inversión, hay una segunda ruta, el préstamo DSCR, donde ni siquiera calificas tú: califica la renta de la propiedad.
Actualizado: 19 de octubre de 2026.
Esta es la pregunta que más me hacen los clientes que quieren invertir en Miami desde América Latina y España: «Yara, ¿a mí me presta un banco de allá?». La respuesta corta es sí, pero con reglas distintas a las de un residente. Aquí te explico cómo funciona de verdad la hipoteca para extranjeros en Miami, programa por programa, con los números que veo en las cotizaciones reales y lo que yo reviso contigo antes de que firmes cualquier cosa.
Qué es un programa foreign national y quién califica
Un préstamo foreign national es un producto diseñado para compradores que no son ciudadanos de EE. UU. y que viven y generan sus ingresos fuera del país. No lo venden Fannie Mae ni Freddie Mac: son préstamos de portafolio o non-QM, es decir, el banco o el prestamista define sus propias reglas. Por eso cada programa pide cosas ligeramente distintas y por eso importa tanto comparar: la misma persona puede recibir tres cotizaciones muy diferentes.
¿Quién califica? En términos generales, quien pueda demostrar tres cosas: identidad (pasaporte vigente y, si aplica, visa o registro de entrada), fondos verificables para la cuota inicial y el cierre, y capacidad de pago, ya sea con tus ingresos documentados en tu país o con la renta de la propiedad. No necesitas tener visa de inversionista, no necesitas vivir aquí y no necesitas haber tenido crédito en Estados Unidos: la mayoría de estos programas ni siquiera usa puntaje FICO, porque parte de la base de que no tienes historial local.
Ojo con una distinción que confunde a muchos: si tienes green card o una visa de trabajo y vives en EE. UU., no eres «foreign national» para el banco. En ese caso accedes a los préstamos convencionales de siempre, con las mismas condiciones que un ciudadano, incluidas cuotas iniciales desde 3–5%. El programa foreign national es para quien compra desde afuera.
Cuánto dinero necesitas: cuota inicial, reservas y cierre
Vamos a los números, porque aquí es donde se caen las cuentas mal hechas:
- Cuota inicial: 25–30% del precio es lo típico; el rango completo que publican las guías de programas va del 25 al 35%. Sobre un apartamento de US$500,000, prepara entre US$125,000 y US$150,000 solo de entrada.
- Reservas: además de la cuota inicial, el prestamista quiere ver que después del cierre te quedan en el banco entre 6 y 12 meses de pagos completos (capital, intereses, impuestos, seguro y HOA). Ese dinero no se entrega: se demuestra.
- Antigüedad de los fondos: el dinero debe estar en cuentas verificables, idealmente con 60 a 90 días de antigüedad. Fondos que aparecen de la nada, movidos entre varias cuentas la semana anterior, son la causa número uno de retrasos que veo en estos expedientes.
- Costos de cierre: súmale los costos del préstamo y de la transacción, que en Florida se pagan en su mayoría en efectivo al cierre. El monto exacto depende del préstamo y de la propiedad: te lo cotizo yo línea por línea antes de que hagas una oferta, para que tu cuenta total sea real y no una sorpresa.
Mi regla con mis clientes: antes de ver una sola propiedad, armamos tu «número completo» — cuota inicial + cierre + reservas — porque comprar apartamento en Miami con financiamiento extranjero no se mide solo por el precio del apartamento.
Los documentos que te van a pedir
Nada de W-2 ni declaraciones de impuestos de EE. UU. El expediente foreign national se arma con documentos de tu país, traducidos al inglés cuando hace falta:
- Pasaporte vigente y, si aplica, visa o comprobante de entrada a EE. UU.
- Estados de cuenta bancarios de tu país, típicamente de los últimos 12 meses, que muestren la cuota inicial, los fondos de cierre y las reservas.
- Carta de referencia de tu banco (relación de años, cuentas en buen estado) y, en algunos programas, un reporte de crédito internacional.
- Carta de tu empleador que confirme puesto e ingresos, o carta de tu contador (CPA o equivalente) si eres independiente o dueño de empresa, con ingresos de los últimos dos años y lo corrido del año.
- Contrato de compra de la propiedad y, si es una propiedad rentada o que vas a rentar, análisis de renta de mercado del tasador.
Nada de esto es exótico. Lo que sí exige es orden: traducción, consistencia entre la carta de ingresos y los movimientos del banco, y el origen de cada dólar trazable. Ese orden es exactamente lo que reviso contigo antes de enviar el expediente, porque un archivo limpio se aprueba más rápido y con mejor tasa.
Foreign national vs. convencional vs. DSCR: la comparativa honesta
| Programa | Para quién | Cuota inicial | Qué califica | Historial en EE. UU. | Cómo se comporta la tasa |
|---|---|---|---|---|---|
| Convencional | Ciudadanos, residentes permanentes y visas de trabajo que viven en EE. UU. | Desde 3–5% | Tus ingresos y tu crédito locales, con W-2 y tax returns | Obligatorio (FICO) | La tasa de mercado: es el punto de referencia de todo lo demás |
| Foreign national | Compradores que viven y ganan fuera de EE. UU. | 25–30% típico (rango 25–35%) | Tus ingresos de tu país (carta de empleador o contador) y tus activos | No requerido; muchos programas ni usan FICO | Por encima de la convencional: las guías del sector ubican las cotizaciones frecuentemente entre 1,5 y 3 puntos porcentuales más altas |
| DSCR | Inversionistas, incluidos extranjeros, que compran para rentar | 25% típico para extranjeros | La renta de la propiedad: renta mensual ÷ pago total mensual (capital, intereses, impuestos, seguro y HOA) | No requerido en la mayoría de los programas para extranjeros | También por encima de la convencional, pero se aprueba sin documentar tus ingresos personales |
Del DSCR quédate con esta idea: el banco divide la renta mensual esperada entre el pago mensual total. Si el resultado es 1,0 o más, la propiedad «se paga sola» sobre el papel y la mayoría de los programas prestan; con 1,25 o más consigues las mejores condiciones. Y sí: muchos programas DSCR aceptan documentar ingreso por Airbnb cuando la propiedad tiene historial en plataformas, aunque en Miami la renta que más pesa en la aprobación sigue siendo la de largo plazo.
Cuánto cuesta la tasa siendo extranjero
Para que tengas el punto de comparación correcto: según la encuesta semanal de Freddie Mac (Primary Mortgage Market Survey), la tasa fija a 30 años para un prestatario convencional con excelente crédito y 20% de cuota inicial promedió 7,40% en la semana del 15 de octubre de 2026. Esa no es la tasa que te van a cotizar a ti como foreign national: es el piso del mercado, el precio para el cliente «perfecto» local.
Tu cotización real saldrá por encima de ese piso, y el sobreprecio depende de tu cuota inicial (a mayor entrada, menor tasa), de tus reservas y de lo limpio que esté tu expediente. Por eso desconfío de quien te promete una tasa exacta por WhatsApp sin ver documentos: la tasa foreign national se cotiza con expediente en mano. Lo que sí hago yo: con tu perfil completo, te consigo la cotización vigente y te la comparo contra la convencional del momento, para que veas el costo real del financiamiento en dólares y no una cifra de folleto.
El proceso, paso a paso: de la preaprobación al cierre
- Definimos el programa. Según tu perfil —dónde vives, cómo generas ingresos, si la propiedad es para usar o para rentar— decidimos si tu ruta es foreign national clásico o DSCR. Esta decisión se toma antes de buscar propiedades, no después.
- Armas el expediente. Reúnes los documentos de la lista anterior, con traducciones. Yo los reviso contigo y detectamos huecos antes de que los vea un banco: origen de fondos, consistencia de ingresos, reservas suficientes.
- Preaprobación. Con el expediente completo, el prestamista emite tu carta de preaprobación. Esa carta es tu respaldo al ofertar: le dice al vendedor que un banco ya revisó tu dinero. Sin ella, en un mercado como Miami, tu oferta compite en desventaja contra compradores locales y de contado.
- Contrato y procesamiento. Firmado el contrato, el banco ordena la tasación, verifica por última vez los fondos y cierra las condiciones. Un expediente completo y ordenado suele cerrar en 30 a 45 días; los expedientes desordenados se estiran y, en preventa cerca de la entrega, eso cuesta dinero.
- Cierre, incluso sin viajar. Muchos compradores extranjeros cierran a distancia mediante un poder notarial firmado ante el consulado o la embajada de EE. UU. en su país, con los fondos enviados por transferencia. No tienes que estar en Miami para ser dueño en Miami.
¿Y si compras en preventa?
Si vas a comprar apartamento en Miami en preventa, el calendario del préstamo es distinto y mucha gente lo entiende mal: la hipoteca no se cierra cuando firmas el contrato de preventa, porque todavía no existe el apartamento. Durante la obra pagas los depósitos del plan de pagos con tus fondos, y el préstamo se procesa y se cierra cerca de la entrega, sobre la unidad terminada. Lo que sí debes hacer desde el día uno es saber que calificas: una preaprobación temprana y un expediente listo te protegen de llegar a la entrega sin financiamiento y arriesgando tus depósitos. En mi guía para invertir en Miami siendo extranjero, con preventa, plan de pagos y zonas comparadas, te muestro cómo encajan el plan de pagos del proyecto y la hipoteca en una sola cuenta.
Lo que muchos no saben
- No necesitas ITIN para un préstamo foreign national. El ITIN es otro camino, pensado para personas que viven en EE. UU. sin número de Seguro Social y declaran impuestos aquí. Si tú vives y ganas fuera, tu programa es el foreign national y tu documento es el pasaporte. Confundir los dos programas es el error que más veo en contenido de redes sociales.
- No necesitas visa de inversionista ni ninguna visa especial. La hipoteca no es un trámite migratorio: el banco evalúa tu dinero, no tu estatus para vivir en EE. UU. Comprar con préstamo no te da derecho a residir en el país ni afecta tu visa de turista; son mundos separados.
- Puedes cerrar sin pisar Miami. Con poder notarial ante el consulado o embajada de EE. UU. en tu país y transferencia bancaria, el cierre completo se hace a distancia. Lo he coordinado así para clientes que firmaron todo desde su país.
- El edificio también se aprueba, no solo tú. En condominios de Florida el prestamista revisa las finanzas de la asociación, el porcentaje de dueños que viven ahí y si hay litigios. Un edificio que no pasa esa revisión puede quedarse sin financiamiento aunque tu expediente sea perfecto. Por eso yo verifico la «financiabilidad» del edificio antes de que pongas un depósito, no después.
- Comprar a través de una LLC no elimina los requisitos. En programas de inversión es común que el préstamo vaya a nombre de una LLC americana con tu garantía personal. La estructura ayuda fiscal y legalmente, pero el banco igual va a pedir tu pasaporte, tus fondos y tus reservas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca en Miami si no tengo historial crediticio en Estados Unidos?
Sí. Esa es literalmente la razón de ser de los programas foreign national: la mayoría no requiere puntaje FICO ni historial local. En su lugar, el prestamista evalúa tu pasaporte, tus estados de cuenta, una carta de referencia de tu banco en tu país y, según el programa, tus ingresos documentados o la renta de la propiedad.
¿Cuánto es lo mínimo que puedo dar de cuota inicial como extranjero?
Lo típico es 25–30% del precio, y el rango completo de los programas va del 25 al 35%. Si alguien te ofrece financiarte desde afuera con 10–20% de entrada, pídele el programa por escrito: casi siempre está hablando de otro producto (residentes, ITIN o segunda vivienda con presencia en EE. UU.) que no aplica a tu caso.
¿Necesito abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos?
Para la mayoría de los programas foreign national, los fondos pueden demostrarse en tu banco de tu país, siempre que sean verificables y trazables; el dinero del cierre se envía por transferencia. Dicho esto, tener una cuenta en EE. UU. facilita el pago mensual del préstamo y la administración de la propiedad, y es algo que normalmente montamos en paralelo. Yo te confirmo el requisito exacto del programa que usemos.
¿La hipoteca sale más cara por ser extranjero?
Sí, y te lo digo sin maquillaje: pagas más tasa que un residente con crédito excelente y das mucha más cuota inicial. A cambio, financias en dólares un activo en dólares sin tener historial ni presencia en el país. Si la cuenta vale la pena para ti depende del precio de compra, la renta esperada y tu alternativa (comprar de contado). Esa cuenta la hacemos juntos, con tu cotización real, antes de decidir.
Yara Coker — YC Invest Miami (eXp Realty).
